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Endet der Mietvertrag für Dienstwohnung mit Ruhestand des Mieters?

Ist eine Wohnung als Dienstwohnung vermietet, dann endet der Mietvertrag nicht automatisch mit dem Ruhestand, dem Renteneintritt.

Wird vom Arbeitgeber eine Wohnung an Arbeitnehmer vermietet, dann kann es sich um einen ganz normalen Mietvertrag handeln. Es kann auch eine Dienstwohnung oder Werkwohnung vermietet sein. Es kommt darauf an, was im Mietvertrag steht.

Dienstwohnung, Werkwohnung gemietet - was steht im Mietvertrag?

  • Wenn die Vermietung der Wohnung davon abhängen soll, dass die Mieterin / der Mieter beim Arbeitgeber beschäftigt ist, die Wohnung also als Dienstwohnung bzw. Werkwohnung vermietet werden soll, dann muss das ausdrücklich im Mietvertrag stehen.

Regeln für Dienstwohnung, Werkwohnung - Rückgabe, Kündigung der Dienstwohnung

Ist ein Mietvertrag für eine Dienstwohnung / Werkwohnung geschlossen, dann kann der Vermieter nach Ende des Dienstverhältnisses verlangen, dass die Wohnung zurückgegeben wird.

Der Vermieter kann mit einer Kündigung betrieblichen Eigenbedarf geltend machen, also sich darauf berufen, er brauche die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer.

  • In diesem Fall haben die Mieter auch kein Widerspruchsrecht aus sozialen Gründen.

Mietvertrag zwischen einer Kirchengemeinde und einem Mitarbeiter, Diakon

Eine Kirchengemeinde in Bayern vermietete ein Reihenhaus an einen Mitarbeiter, einen Diakon. Der wohnte dort mit Ehefrau und Kindern, ging in den Ruhestand und verstarb schließlich. Die Ehefrau, auch Angestellte der Kirchengemeinde, wohnte mit den Kindern - auch als sie später erwachsen waren - einige Jahre weiter in der Wohnung, und erreichte schließlich selbst den Ruhestand.

Im Mietvertrag stand:

"Das Mietverhältnis endet ohne weiteres mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst."

Darauf berief sich die Kirchengemeinde. Sie verlangte, die Bewohner sollten ausziehen, die Wohnung zurückgeben. Mitarbeiter der Kirchengemeinde führten mit der Witwe ein Gespräch, und sandten ihr ein Gesprächsprotokoll, in dem es hieß, sie habe sich zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet. Die Witwe schickte dieses Protokoll auch unterzeichnet zurück.

Nach rechtlicher Beratung erklärte die Witwe den Rücktritt und die Anfechtung bezüglich der im Protokoll genannten Erklärungen. Später im Prozess erklärte dann die Kirchengemeinde auch noch die Kündigung des Mietvertrages, gab an, sie benötige die Wohnung für andere Mitarbeiter.

BGH-Urteil: Vermieter der Dienstwohnung kann nicht einfach die Räumung verlangen

Das Landgericht München I hatte Zeugen vernommen und kam zu dem Ergebnis, es sei tatsächlich die Rückgabe der Wohnung mündlich vereinbart worden, das Gesprächsprotokoll der Kirchenmitarbeiter sei zutreffend gewesen. Die Bewohner wurden zur Räumung verurteilt.

  • Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 11.11.2020 (Az. VIII ZR 191/18 ) aber gegenteilig.

Die Vereinbarung im Mietvertrag sei unklar, denn auch im Ruhestand bestehe das Dienstverhältnis der Witwe noch. Durch diese Bedingung sei der Vertrag nicht automatisch beendet worden.

  • Die Räumungsvereinbarung sei also unter falschen Vorstellungen geschlossen worden.

Sämtliche Beteiligten des Gesprächs seien davon ausgegangen, dass der Mietvertrag mit Eintritt des Ruhestandes der Witwe automatisch ende. Das sei Geschäftsgrundlage der Vereinbarung gewesen, § 313 BGB. Es hätte also geprüft werden müssen, ob trotz dieses wesentlichen Irrtums die Mieterin an der Räumungsvereinbarung festgehalten werden könne, oder ob dies "unzumutbar" sei.

Auch sei das Verhalten der Kirchenmitarbeiter, die angegeben hatten, ohne eine Einigung müssten die Bewohner sofort ausziehen, möglicherweise als widerrechtliche Drohung zu werten, so dass auch eine Anfechtung berechtigt sein könnte. Ein Kündigung mit Benennung einer konkreten Person, für die die Wohnung benötigt werde, liege jedenfalls nicht vor.

Der BGH hat das Räumungsurteil aufgehoben, das Landgericht muss nun erneut prüfen.


Redaktion


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