Festbetrag für Betriebskosten neben Vorschuss, Vorauszahlung

Neben monatlichen Vorauszahlungen, Vorschusszahlungen für kalte und warme Betriebskosten kann nicht ein zusätzlicher Festbetrag für Nebenkosten durch eine Formularklausel vereinbart werden.

Vorschüsse, Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten

Meist werden die Mieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag verpflichtet, die Betriebskosten für die Wohnung zu tragen, und zwar die sogenannten warmen Betriebskosten (Heizung und Warmwasser) und die sonstigen, die kalten Betriebskosten.

Meist ist dann auch vereinbart, dass neben der eigentlichen Miete monatliche Vorschüsse auf diese Betriebskosten zu zahlen sind. Über solche Vorschüsse muss der Vermieter jährlich abrechnen, § 556 Abs. 3 BGB.

Monatlicher Festbetrag für Betriebskosten neben Vorschüssen im Formularmietvertrag

Ein Vermieter hatte in seinem Formularmietvertrag festgelegt, dass die Mieter betragsmäßig angegebene Vorschüsse für kalte und warme Betriebskosten zahlen sollten.

Später im Vertrag stand dann unter "sonstige Betriebskosten" ein weiterer Betrag als monatlicher Festbetrag für Nebenkosten.

Da ein "Festbetrag" angegeben war, hätte der Vermieter über diesen Betrag auch nicht abrechnen, die angefallenen Kosten nicht darlegen müssen.

Der Mieter verweigerte die Zahlung des Festbetrages, der Vermieter erhob Klage auf Zahlung.

Formularklauseln über Betriebskosten müssen für Mieter verständlich sein

Das Landgericht Konstanz entschied durch Urteil vom 11.1.2023 - B 61 S 9/22, dass diese Vertragsformulierungen nicht verständlich seien.

• Klauseln im Mietvertrag sind fast immer vom Vermieter vorgegeben und nicht individuell ausgehandelt. Sie können unwirksam sein, wenn sie den Verbraucher, also den Mieter unangemessen benachteiligen, § 307 BGB. Dafür reicht es aus, wenn sie nicht verständlich durchschaubar sind.

Formularklauseln, Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietrecht

Festbetrag neben Vorschüssen, Vorauszahlungen für Betriebskosten ist nicht verständlich

Das Landgericht Konstanz sah die Vertragsregelung als nicht klar genug an. Der durchschnittliche Mieter rechne nicht mit solchen getrennt aufgeführten Regelungen über Nebenkosten. Die Vereinbarung im Vertrag sei intransparent und führe damit zu unangemessener Benachteiligung der Mieter.

• Die Formularvereinbarung sei daher unwirksam, die Mieter zur Zahlung des Festbetrages nicht verpflichtet.