Fristlose Kündigung - Mietschuld höher als eine Monatsmiete

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht fristgerecht zahlen und die Gesamthöhe der Mietschuld höher als eine Monatsmiete ist.

Fristlose Kündigung wegen Vertragsverletzung - Mietschulden als Grund

Der Vermieter kann den Wohnungsmietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm aus wichtigen Gründen die Aufrechterhaltung des Mietvertrages - zumindest bis zum Ablauf der Kündigungsfrist - nicht zumutbar ist, § 543 Abs. 1 BGB.

Das Gesetz nennt als wichtige Gründe Vertragsverletzungen und auch ausdrücklich Mietrückstände, unter anderem:

"wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist" (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB)

Landgerichte hatten entschieden, dass in den zwei aufeinander folgenden Monaten jeweils beträchtliche Beträge nicht gezahlt sein müssen, um eine fristlose Kündigung des Mieters zu rechtfertigen.

Fristlose Kündigung der Wohnung wegen Mietschulden von mehr als einer Monatsmiete

Der BGH urteilte am 11.01.2022, Az. VIII ZR 32/20 :

• Erreicht die Höhe der Mietschulden aus zwei aufeinander folgenden Mietzahlungsterminen insgesamt mehr als eine Monatsmiete (einschließlich Vorauszahlungen für Betriebskosten), dann ist für den Vermieter die fristlose Kündigung der Wohnung möglich - es kommt für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nicht darauf an, dass die einzelnen Zahlungen für zwei aufeinanderfolgende Monate, die zu einem Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete führen, für sich genommen eine „erhebliche Höhe“ haben müssen.

Dem Streitfall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: In einem Monat zahlte die Mieterin nur einen Teil der fälligen Miete und im darauffolgenden Monat zahlte sie gar keine Miete, und erreichte so einen Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete. Der Vermieter sprach wegen diesem erheblichen Mietrückstand die fristlose Kündigung gegen seine Mieterin aus. (§ 543 BGB)

Mietrückstand mehr als Monatsmiete - Landgericht hielt fristlose Kündigung für unwirksam

Das Landgericht Berlin hatte zunächst als Berufungsinstanz in diesem Fall geurteilt, dass die Kündigung des Vermieters nicht wirksam sei, da nicht in jedem Monat ein „nicht unerheblicher Teil der Miete“ als Mietschuld offen geblieben war. Da im ersten Monat die Mietschuld nur 19 Prozent der Monatsmiete betragen habe, sei die fristlose Kündigung nicht wirksam.

• Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

Mietschuld für Wohnung an zwei aufeinanderfolgenden Monaten höher als eine Monatsmiete

Mieter müssen auf Grund dieses BGH-Urteils sehr aufpassen, da sich für Vermieter bereits bei Erreichen einer Mietschuld von etwas mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung ergibt.

• Vermieter müssen Mieter wegen Mietschulden nicht zur Zahlung mahnen - bei Nichtzahlung der Miete zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete befinden sich Mieter immer in Verzug.

Die fristlose Kündigung der Wohnung - Mietschuld in Höhe von zwei Monatsmieten

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden besteht nach wie vor auch, wenn sich aus dem Zahlungsverhalten über mehrere Monate Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten ergeben, § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB.

Fristlose Kündigung unwirksam machen durch Zahlung der Mietschuld

Eine fristlose Kündigung kann unwirksam gemacht werden, indem der gesamte Rückstandsbetrag gezahlt wird.

Fristlose Kündigung durch Zahlung unwirksam machen

Allerdings wird heute von den Vermietern meist zugleich mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche, fristgemäße Kündigung geschickt. Diese fristgemäße Kündigung kann nicht durch Nachzahlung der Mietschulden ohne weiteres unwirksam gemacht werden.
Mietschulden - Fristlose und fristgemäße Kündigung durch Vermieter