Gewerberaum wird zu Mietwohnung - Merkmal Baualter

Wird älterer Gewerberaum in Wohnraum umgebaut, welches Baualter gilt dann als Merkmal bei einer Mieterhöhung in Richtung der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Umbau von Gewerberaum in Wohnung - ist es ein Neubau oder nicht?

Der Umbau von Gewerberaum zu Wohnungen kann als Neubau bewertet werden.

• Das gilt aber nur, wenn durch den Umbau der Standard einer Neubauwohnung erreicht wird.
  

Baualter als Merkmal der ortsüblichen Vergleichsmiete von Wohnungen

Besonders für Mieterhöhungen in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist von Bedeutung, wann das Haus, die Wohnung, der Wohnraum errichtet worden ist: Das Gesetz nennt in § 558 Abs. 2 BGB Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmale im Gesetz

• Nach allgemeiner Ansicht gehört zur "Art" und "Beschaffenheit" der Wohnung auch das Baualter.
  Ortsübliche Vergleichsmiete - Baualter des Hauses

Baualter - Errichtung des Gebäudes

Das Baualter wird dadurch bestimmt, wann das Gebäude errichtet worden ist. Typischerweise haben nämlich Bauwerke einer bestimmten Zeit eine ähnliche Bauweise, weil zu dieser Zeit bestimmte Anforderungen für wichtig - oder eben nicht so wichtig - gehalten wurden - und auch ein ähnliches Aussehen als "Altbau", "Neubau nach dem Zweiten Weltkrieg", "jüngerer Neubau" usw.

Umbau von Gewerberaum zu Wohnraum - Einfluss auf das "Baualter"?

Ein Vermieter in Berlin hatte aus Räumen, die ursprünglich als Backstube, Verkaufsraum und Wohnung errichtet worden waren, den Backofen entfernt, einen Zugang zum Keller geschlossen, und die Räume als Wohnung vermietet. Nun berief der Vermieter sich für die Mieterhöhung darauf, die Wohnung sei in die Baualtersklasse 2003-2015 einzuordnen - was eine höhere Miete erlaubt hätte.

Urteil: Umbau führt nicht zu Änderung der Baualtersklasse - kein Neubaustandard

Das Landgericht Berlin entschied durch Urteil vom 24.6.2020 (Az. 65 S 149/19 ): Abgesehen vom Verschließen des Kellerzugangs sei kein wesentlicher Eingriff vorgenommen worden.

• Das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes, der Zuschnitt der Wohnung, die Ausstattung, die Türen, Fenster, die Elektroinstallation, Heizung und Sanitärausstattung entsprächen allenfalls einer modernisierten Altbauwohnung.
• Etwas anderes würde nur gelten, wenn durch die Umbaumaßnahmen der bauliche Standard einer Neubauwohnung erreicht wird.