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Gründe reichen für fristlose Kündigung der Wohnung - kein Widerspruch

Hat der Vermieter den Mietvertrag gekündigt, und sind die Gründe für eine fristlose Kündigung ausreichend, dann kann ein Widerspruch des Mieters nicht zur Fortsetzung des Mietvertrags führen - dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Widerspruch gegen fristgemäße Kündigung - Fortsetzung des Mietvertrages möglich

Der Mieter kann gegen eine ordentliche, fristgemäße Kündigung der Mietwohnung Widerspruch wegen unzumutbarer Härte einlegen und die Fortsetzung des Mietvertrags verlangen.

Allerdings bestimmt § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, dass dieses Widerspruchsrecht nicht besteht, eine Fortsetzung des Mietvertrages nicht verlangt werden kann, wenn der Kündigungsgrund den Vermieter auch zu einer fristlosen Kündigung berechtigen würde.

Gründe für fristlose Kündigung der Mietwohnung - Zahlungsrückstand - Vertragsverletzung

Eine fristlose Kündigung ist möglich wegen schwerer Vertragsverletzung.
Als ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung gilt auch Zahlungsrückstand, insbesondere

  • wenn für zwei aufeinander folgende Termine die Miete gar nicht bezahlt wird,

  • oder ein Mietrückstand in der Höhe von zwei Monatsmieten erreicht wird.

Hinweis


Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, dass der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung des Fehlbetrages - sogenannte Schonfristzahlung oder Abwendungszahlung - unwirksam machen kann.

Abwendungszahlung macht fristgemäße Kündigung der Wohnung nicht unwirksam

Nach der - umstrittenen - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: 

  • Zahlung der Mietrückstände macht nur die außerordentliche, fristlose Kündigung, nicht aber die ordentliche Kündigung unwirksam.

Kann sich nun der Mieter, der alle Mietrückstände bezahlt hat, wenigstens gegenüber der ordentlichen Kündigung auf eine soziale Härte berufen?

Ordentliche Kündigung - soziale Härte - kein Widerspruch, wenn fristlose Kündigung möglich

Der BGH entschied mit Urteil vom 1.7.2020 (Az. VIII ZR 323/18 ), dass in einem solchen Fall der Mieter sich nicht auf eine soziale Härte berufen und nicht die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen kann.

  • Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung: Es kommt nicht mal darauf an, ob der Vermieter auch eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen hat - es reicht aus, wenn nur die Gründe für eine solche Kündigung ausreichend gewesen wären.

Das gegenteilige Urteil des Landgerichts Berlin wurde aufgehoben, das nun wegen anderer Fragen noch einmal prüfen und entscheiden muss.

Das Urteil zeigt erneut, dass das Kündigungsrecht des BGB - so wie es vom Bundesgerichtshof verstanden und angewandt wird - keinen effektiven Schutz für Mieter bietet, und zwar auch dann nicht, wenn sie alle Mietschulden bezahlt haben.



Redaktion


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