Modernisierungsmieterhöhung für einzelne, abgeschlossene Arbeiten

Eine Modernisierungsmieterhöhung kann der Vermieter auch für bereits abgeschlossene Arbeiten aus einem umfangreicheren Gesamtpaket für Modernisierungsmaßnahmen verlangen.

Mieterhöhung auf Grund einer Modernisierung - erst, wenn die Maßnahmen abgeschlossen sind

Der Vermieter ist berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat und nicht im Einzelfall rechtzeitig gegen die Mietererhöhung Härtegründe vorgebracht wurden.
Modernisierung - Härtegründe wegen zu hoher künftiger Miete 

Grundsätzlich gilt, dass eine Modernisierungsmaßnahme vollständig abgeschlossen sein muss, bevor eine Mieterhöhung verlangt werden kann. Das gilt sowohl für die Berücksichtigung des neuen Ausstattungsmerkmals bei der Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch für die einseitige Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten.

Mieterhöhung nur für fertiggestellte Maßnahmen​​​​​​​

Mieterhöhungen wegen Modernisierung für einzelne Maßnahmen aus dem Gesamtpaket

Ein Vermieter hatte umfangreiche Modernisierungsarbeiten für das Gebäude und Grundstück und für die Wohnungen angekündigt, unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der
Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Mieterin sowie den Einbau neuer Rollläden.

Dann schickte er nach und nach mehrere Mieterhöhungserklärungen nach § 559 BGB, es kam zum Streit. Amtsgericht und Landgericht hielten die Mieterhöhungserklärungen für unwirksam.

Mieterhöhungen für einzelne abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 17.12.2014 (Az. VIII ZR 88/13 ) gegenteilig: Wenn einzelne Maßnahmen vollständig abgeschlossen sind, so dass der Mieter schon die entsprechende Wertverbesserung in Anspruch nehmen kann, dann kann der Vermieter auch eine Mieterhöhung dafür verlangen, muss nicht auf den Abschluss der Gesamtmaßnahmen warten.

BGH bestätigt: Mehrere Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind möglich

In einem anderen Verfahren waren umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angekündigt: Ne-
ben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine  Balkonanlage  angebaut  und  Wohnungseingangstüren  mit  verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden.

Der Mieter hatte die Mieterhöhung nur unter Vorbehalt bezahlt und argumentiert, die Eingangstüren seien noch immer nicht fertiggestellt. Die Vorsicht des Mieters, nicht die Mietzahlung zu verweigern, sondern unter Vorbehalt zu zahlen, erwies sich als klug.

Denn der BGH bestätigte mit Urteil vom 28.4.2021 (Az. VIII ZR 5/20 ), dass in diesem Fall abtrennbare Maßnahmen abgeschlossen seien, also für die bereits fertiggestellten Maßnahmen eine Mieterhöhung verlangt werden durfte.