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Mietminderung zurückfordern - keine Zahlung unter Vorbehalt erklärt

Kann der Mieter, der die Miete ohne Vorbehalt gezahlt hat, wegen Mietminderung Miete zurückfordern?

Wenn der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist und der Vermieter von dem Mangel weiß, dann bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass die Pflicht zur Mietzahlung entsprechend gemindert ist.

Die Mieter müssen aber ihre Miete im Voraus bezahlen, und sie riskieren auch eine Kündigung, wenn sie die Miete nicht vollständig bezahlen.

Bundesgerichtshof: Mieter muss Vorbehalt erklären

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2003 gemeint, dass der durchschnittliche Mieter von seinem Mietminderungsrecht weiß, der Mieter müsse dem Vermieter ausdrücklich einen Rückforderungsvorbehalt mitteilen, wenn er das Recht behalten wolle, gezahlte Mieten zurückzufordern. Dabei bezog sich der BGH auf § 814 BGB ("Zahlung trotz Kenntnis der Nichtschuld").

  • Für den Monat, in dem der Mangel erst auftritt, die Miete also schon gezahlt ist, muss auch nach Ansicht des BGH kein Vorbehalt erklärt werden; der entsprechende Mietanteil kann zurückgefordert werden.
  • Aber wenn der Mangel nicht gleich beseitigt wird, soll in den Folgemonaten die Miete nur zurückgefordert werden können, wenn der Mieter einen entsprechenden Vorbehalt erklärt hat.

Landgericht Berlin: Rückforderung auch ohne Vorbehalt

Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 1.3.2018 (Az.: 67 S 342/17) dieser Idee des BGH widersprochen. Im entschiedenen Fall hätten die Mieter ganz offenbar nicht gewusst, dass sie ein Mietminderungsrecht ohne weiteres in Anspruch nehmen können, und das sei nach Erfahrung der Landgerichtskammer bei vielen Mietern nicht der Fall. Zweck des § 814 sei der Schutz des Zahlungsempfängers (hier: des Vermieters), der darauf vertraue, dass der Mieter trotz des Mangels die volle Miete bezahlen wolle. Ein solches Vertrauen des Vermieters, so das Landgericht, entstehe aber schon dadurch nicht, dass der Mieter eine Mangelanzeige geschickt hat.

Bundesgerichtshof: Mietrückforderung berechtigt

Das Landgericht hatte die Revision zugelassen. Nun hat der BGH in einem Beschluss vom 4.9.2018 (Az. VIII ZR 100/18) angekündigt, dass er die Entscheidung des Landgerichts nicht aufheben wird.

  • In diesem Fall sei klar dokumentiert, dass der Mieter eben keine Kenntnis vom gesetzlichen Minderungsrecht gehabt hatte.
Ganz aufgeben wollte der Bundesgerichtshof die von der Rechtsprechung selbst erfundene Beschränkung des gesetzlichen Mietminderungsrechts allerdings noch nicht.

Die Revision wurde nach dem Hinweis zurückgenommen, die Entscheidung des Landgerichts Berlin wurde rechtskräftig.

Hinweis

proMietrecht rät Mietern weiterhin, bei Mängeln frühzeitig einen Rückforderungsvorbehalt zu erklären.

 


Redaktion


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