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Möblierte Wohnung - wenn die Wohnfläche zu hoch, falsch ist

Vermieter meinen manchmal, dass eine im Mietvertrag zu hoch angesetzte Flächenangabe für eine möblierte Wohnung unerheblich ist, auch wenn die Wohnfläche mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Fläche, Größe der Wohnung abweicht. 

Auch bei möblierten Wohnungen darf die Wohnfläche nicht falsch sein

Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 209/10) hat dazu festgestellt, dass Mieter bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent zu einer Mietminderung berechtigt sind, auch wenn es sich um eine möblierte Wohnung handelt.

Bei dem vom BGH entschiedenen Fall wurde die Größe der Wohnung im Mietvertrag mit „ca. 50 m²“ angegeben. Die Wohnfläche betrug jedoch nur 44,3 m², 

  • die Flächenabweichung somit mehr als 10 Prozent.

Mietminderung bei möblierten Wohnungen - die Bruttomiete ist die Grundlage

Der Vermieter argumentierte, dass in der vereinbarten Miete ein Möblierungszuschlag enthalten sei, der aus der Miete herausgerechnet werden müsse. 

  • Erst durch den Abzug des Möblierungszuschlags ergäbe sich die Bruttomiete, die als Basis für die vorzunehmende Mietminderung Beachtung finden könne.
  • Der Bundesgerichtshof folgte dieser Meinung nicht, denn die Nutzungsmöglichkeit einer vermieteten möblierten Wohnung sei nicht deshalb geringer zu veranschlagen, weil trotz der geringeren Wohnfläche alle Einrichtungsgegenstände in der Wohnung untergebracht werden können.
    Deshalb sei die Basis für die Mietminderung die Bruttomiete (einschließlich Nebenkosten und Möblierungszuschlag), zumal im Mietvertrag auch die Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkosten, zuzüglich Zuschläge, festgelegt war.

Hinweis


Mit diesem Urteil bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, dass eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache darstellt, der auch bei möblierten Wohnungen zur Minderung der Miete berechtigt.

  • Wenn es jedoch um eine Mietsenkung wegen einer im Mietvertrag zu groß angegebenen Fläche geht:
    Bei der Feststellung einer Flächenabweichung könnte sich etwas anderes ergeben, wenn im Mietvertrag zwar eine Flächenangabe zu finden ist, die Basis für die Festlegung der Miete aber ausdrücklich nicht die Wohnfläche, sondern z.B. die Zimmeranzahl ist. 



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