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Ratgeber Untervermietung
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Verschlechterung durch Modernisierung - Mietminderung
Eine Verschlechterung der Mietsache, der Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen, die Mieter dulden müssen, berechtigen zur Mietminderung.
Mietminderung - Wohnung weicht vom angemieteten Zustand ab
Wird der Gebrauch der Wohnung oder des Hauses für Mieter erheblich beeinträchtigt, dann führt das oft zu einer Mietminderung.
Maßgeblich ist die sogenannte Sollbeschaffenheit, der Sollzustand, also der Zustand und die Gebrauchsmöglicheit, die dem Mieter nach dem Mietvertrag zusteht.
Modernisierungsmaßnahme führt nicht zur Verbesserung der Wohnung - Mietminderung
Modernisierungsarbeiten sollen zu Verbesserungen von Wohnung, Haus oder Grundstück führen.
- Es kann aber sein, dass Veränderungen, Verbesserungen an einer Stelle zu Verschlechterung an anderer Stelle führen, insbesondere für den Gebrauch der einzelnen Wohnung bzw. der dazugehörenden Räume.
Nachteile durch Modernisierung - Verschlechterung der Wohnung
In solchen Fällen kommt eine Mietminderung in Betracht, die meist auch dauerhaft sein muss, weil sich diese Verschlechterung nicht wieder rückgängig machen lässt.
Modernisierungsmaßnahmen führen zu einer Verschlechterung der Wohnung - Mietminderung
Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude oder der Wohnung durch, dann müssen die Mieter das meist dulden (Duldungspflicht).
- Die Bauarbeiten beeinträchtigen oft das Wohnen stark, für solche Beeinträchtigungen gibt es das Recht der Mietminderung, es sei denn, es werden ausschließlich Maßnahmen ausgeführt, die zu einer energetischen Modernisierung führen sollen, dann gibt es keine Mietminderung in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten.
Es ist immer dringend zu empfehlen, während der Dauer von Modernisierungsmaßnahmen die Miete unter Vorbehalt zu zahlen
und die Beeinträchtigungen (nachweisbar) dem Vermieter mitzuteilen.
Mängel der Wohnung mitteilen, Ansprüche des Mieters
Mieter muss Modernisierung dulden - besteht dann kein Mietminderungsrecht für Mieter?
Ein Vermieter führte Modernisierungsarbeiten durch, zu deren Duldung der Mieter verpflichtet war. Durch diese Modernisierung wurde der mitgemietete Kellerraum von bisher 49 qm Größe auf knapp 7 qm reduziert. Der Mieter zahlte unter Vorbehalt und klagte Beträge als Mietminderung zurück.
Der Vermieter meinte, weil der Mieter zur Duldung verpflichtet sei, sei nun ein anderer "Sollzustand" gegeben, der Mieter habe kein Mietminderungsrecht.
Mietminderung wegen Verschlechterung der Wohnung - Keller nach Modernisierung zu klein
Amtsgericht und Landgericht hielten eine Mietminderung für berechtigt und verurteiten den Vermieter zur Rückzahlung entsprechender Beträge. Auch der Bundesgerichtshof ((BGH) hat dies in einem Beschluss vom 12.10.2021 (Az. VIII ZR 51/20 ) bestätigt:
- Unzweifelhaft sei in diesem Fall der Gebrauch gegenüber dem, was vertraglich vereinbart war, beeinträchtigt, das Gesetz ordne in § 536 BGB die Mietminderung an. Gerade die eng begrenzte Ausnahme für Bauarbeiten bei ausschließlich energetische Modernisierung bestätige, dass in allen anderen Fällen eine Mietminderung beansprucht werden könne.
- Durch die Pflicht des Mieters, die Modernisierungsarbeiten zu dulden, werde die "Sollbeschaffenheit" nicht verändert, eine reale Verschlechterung führe daher zur Mietminderung.
Mieterhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete: Minderungsrecht bleibt
In diesem Fall hatte der Vermieter während des langen Streits über die Mietminderung eine Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Der örtliche Mietspiegel sah für einen "Fahrradkeller geringer Größe" einen Mietabschlag vor, der Vermieter wurde daher zu einer etwas geringeren Mieterhöhung verurteilt. Der Vermieter meinte, weil er demzufolge eine geringere Mieterhöhung habe durchsetzen können, sei das Mietminderungsrecht entfallen.
Der BGH entschied - wie die Vorinstanzen - gegenteilig:
- Es handle sich um zwei rechtlich getrennte Gesichtspunkte.
Die "Sollbeschaffenheit" werde nicht in der Weise geändert, dass der Mieter eine Verschlechterung hinnehmen müsse, ohne die gesetzliche Mietminderung als Ausgleich zu erhalten.
Hinweis
Im entschiedenen Fall waren dem Mieter 5 % bzw. 4,8 % Mietminderung zugesprochen worden. Die Höhe einer Mietminderung hängt aber immer von den Umständen des Einzelfalls und auch vom "Geschmack" der Richter ab.
Redaktion
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