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Zustimmung zur Mieterhöhung - falsche Wohnungsgröße - Geld zurück?

Hat der Mieter einer Mieterhöhung zugestimmt, obwohl der Vermieter eine falsche Wohnungsgröße zugrundegelegt hatte, dann kann oft nicht das Geld in Höhe der Mietdifferenz zurückgefordert werden.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - Falsche Wohnungsgröße ist Grundlage 

Der Bundesgerichtshof hat einen Fall entschieden, in dem der Vermieter jahrelang seine Mieterhöhungen in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine falsche Wohnungsgröße, eine zu große Wohnfläche gestützt hatte.

Wohnungsgröße nötig zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es unter anderem auf die Wohnungsgröße an - schon für den Vergleich mit anderen Wohnungen, aber auch für die Umrechnung einer Quadratmetermiete in den konkreten Zahlbetrag.

Hinweis


In diesem Fall stand im Mietvertrag nichts über die Wohnungsgröße oder Wohnfläche.

In seinen Mieterhöhungsverlangen von 2007, 2009, 2011 und 2013 setzte der Vermieter jeweils eine Wohnfläche von 113,66 qm an.

Der Mieter zahlte die Erhöhungen über die Jahre.

2013 machte der Mieter geltend, die Wohnung sei nur 99,75 qm groß. Er forderte den Vermieter auf, die demnach überzahlte Miete an ihn zurückzuzahlen. Da das nicht geschah, erhob der Mieter Zahlungsklage. Er argumentierte: Wenn er die wahre Fläche gekannt hätte, dann hätte er der Erhöhung nicht zugestimmt.

Gutachter stellt Wohnungsgröße fest - Angabe zu großer Wohnfläche für Mieterhöhung

Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger stellte fest, dass die wirkliche Wohnungsgröße 102,11 qm und nicht 113,66 qm betrug.

Man sollte nun denken, dass alle Mieterhöhungen hätten korrigiert und die Überzahlungen an den Mieter erstattet werden müssen.

BGH Urteil: Mieterhöhungen trotz falsch angesetzter Wohnungsgröße wirksam

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 11.12.2019 (Az. VIII ZR 234/18 ) anders.

Es komme nicht darauf an, welche Fläche der Vermieter in seinem Zustimmungsverlangen angegeben habe. Mit seiner Zustimmung zu den Mieterhöhungen habe der Mieter mit dem Vermieter jeweils eine vertragliche Vereinbarung über die neue Miethöhe geschlossen. Diese Vereinbarungen bezogen sich auf die jeweils errechnete zu zahlende Miete, nicht auf die Rechengröße "Quadratmeter".

  • Der Mieter hätte die falsche Wohnungsgröße bei den Mieterhöhungen einwenden können.

Auch eine nachträgliche Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 2 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen falscher Vorstellungen beider Seiten beim Abschluss der Mietänderungsvereinbarung) sei in diesem Fall nicht vorzunehmen.

Begründung:

  • Selbst bei Ansatz der richtigen qm-Zahl lagen die Mieterhöhungen alle noch unter der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Es sei daher für den Mieter nicht - wie das Gesetz verlangt - "unzumutbar", an der Vereinbarung festgehalten zu werden.

Gegenbeispiel, BGH: ortsübliche Miete wäre bei korrekter Fläche überschritten - Rückzahlung

Hinweis


Mieterhöhungen sollten Sie umgehend fachkundig prüfen lassen. Haben Sie die Zustimmung erst einmal erteilt oder einige Male die höhere Miete gezahlt, dann kann dies meist nicht mehr rückgängig gemacht werden.

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