Wohnfläche der Wohnung 10 % geringer - Rückzahlung von Miete

Ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10 % geringer als die im Mietvertrag vereinbarte so kann für Mieter der Anspruch auf die Rückzahlung von Miete bestehen und die Anpassung des Mietvertrags für die Zukunft.

Wohnfläche falsch - Anpassung des Mietvertrags für die Wohnung auf richtige Wohnfläche

Es kann aber die Anpassung eines Vertrags verlangt werden, wenn wesentliche Vorstellungen der Vertragsparteien - die sogenannte Geschäftsgrundlage - unrichtig waren, und die Abweichung so schwerwiegend ist, dass ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Man spricht dann auch von einer Störung der Geschäftsgrundlage.

Geschäftsgrundlage im Mietrecht - was ist das?

Vermieter macht Mieterhöhung für Mietwohnung mit falscher Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung kann eine wesentliche "Geschäftsgrundlage" sein.
Wohnfläche als Geschäftsgrundlage beim Wohnungsmietvertrag

Wird vom Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann wird diese in der Regel auf der Grundlage der Wohnfläche errechnet. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung führt zu einer Vereinbarung - und damit ist es wesentlich, ob dabei von falschen Grundlagen ausgegangen wurde.

Mieterhöhung mit falscher Wohnfläche - Wohnfläche tatsächlich um mehr als 10 % geringer

• Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom vom 7.7.2004  (Az. VIII ZR 192/03 ), dass eine Abweichung der Fläche um mehr als 10 % wesentlich ist.
• Dabei spiele es keine Rolle, ob der Mietvertrag gar keine Flächenangabe enthält,
• oder ob sie schon dort falsch angegeben ist und eine Mieterhöhungserklärung die falsche Angabe übernimmt.

Der Mieter hatte mehreren Mieterhöhungen mit falscher Flächenangabe zugestimmt, die erhöhte Miete gezahlt und dann erst festgestellt, dass die Wohnfläche deutlich geringer war. Er forderte die Mietdifferenzen zurück.

Urteil: Bei korrekter Wohnfläche wäre die ortsübliche Vergleichsmiete geringer gewesen

Der BGH stellte fest, dass bei korrekter Flächenangabe die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung geringer gewesen wäre.

• Weil die Abweichung mehr als 10 % betragen habe, habe der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Vereinbarungen und auf Rückzahlung der überzahlten Miete - soweit der Anspruch nicht schon verjährt war.