Größe der Wohnung als Geschäftsgrundlage des Mietvertrags

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße, die Wohnfläche mehr als 10 % ab von der im Vertrag oder später vom Vermieter angegebenen Wohnungsgröße ab, dann kann darin eine Störung der Geschäftsgrundlage liegen. Welche Konsequenzen ergeben sich aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage?

Ist im Mietvertrag der Wohnung die Größe verbindlich festgelegt?

In vielen Mietverträgen ist vom Vermieter eine Wohnfläche angegeben - oft mit dem Zusatz "ungefähr", "ca."  oder "unverbindlich".

Wohnfläche, Wohnungsgröße kann Geschäftsgrundlage sein

Auch wenn vom Vermieter nicht ausdrücklich und verbindlich zugesichert ist, dass die Wohnung die angegebene Wohnungsgröße oder Wohnfläche hat, gilt die Fläche bei Wohnungsmietverträgen als eine wesentliche Geschäftsgrundlage, weil sie maßgeblich ist. Die Fläche ist maßgeblich für die Nutzbarkeit und auch für die Miethöhe, z.B. auch für spätere Vereinbarungen über eine Mieterhöhung.
Flächenabweichung - Größe Mietwohnung, Flächenangabe stimmt nicht 

Größe der Wohnung - Wohnfläche viel kleiner als angegeben

• Als schwerwiegend wird eine Abweichung von mehr als 10 % angesehen.

Nur dann soll es unzumutbar sein, an dem Vertrag festgehalten zu werden, nur dann soll ein Anspruch auf Vertragsanpassung (oder Kündigung des Vertrags) bestehen.

BGH-Urteil Mieterhöhung mit mehr als 10 % abweichender Flächenangabe
BGH-Urteil: Mieterhöhung zugestimmt trotz falscher Wohnungsgröße - Geld zurück?

Störung oder Wegfall der Geschäftsgrundlage eines Wohnungsmietvertrags

Das Bürgerliche Gesetzbuch -  § 313 BGB - behandelt das Problem, dass bei einem Vertragsabschluss beide Seiten von einer Geschäftsgrundlage ausgegangen sind, die entweder von vornherein objektiv falsch war, oder die sich schwerwiegend geändert hat.

• Das Gesetz gibt dann grundsätzlich die Möglichkeit, eine Anpassung des Vertrags zu verlangen.

Anspruch auf Vertragsanpassung des Mietvertrags bei gestörter Geschäftsgrundlage

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht nur,

• wenn die Abweichung so schwerwiegend ist, dass die Vertragsparteien, wenn sie das gewusst hätten, den Vertrag anders oder gar nicht abgeschlossen hätten und
• wenn das Festhalten am Vertrag für eine Seite nicht zumutbar ist.

Falsche Wohnfläche, Wegfall der Geschäftsgrundlage - Mietvertrag als Mieter kündigen

Ist die Abweichung schwerwiegend und ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar, ist aber andererseits eine Anpassung des Vertrags nicht möglich, dann besteht ein Anspruch auf Kündigung des Mietvertrags.

• In solchem Fall besteht die Möglichkeit, den Vertrag wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu kündigen.

Das Sonderkündigungsrecht ist für Mieter nur dann interessant, wenn sie durch einen wirksam befristeten Vertrag oder einen Kündigungsverzicht länger gebunden wären.

Richtige Wohnfläche - nicht einfach festzustellen

Die richtige Wohnfläche als Mieter festzustellen, ist nicht einfach. Nehmen Sie fachkundge Hilfe in Anspruch, denn ein etwa im Prozess eingeholtes Sachverständigengutachten kann teuer werden.
Größe, Fläche der Mietwohnung feststellen, Wohnfläche berechnen