Was ist preisgebundener Wohnraum?

Als preisgebunden bezeichnet man meist Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln - früher im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus - errichtet und dabei mit einer Preisbindung, einer Festlegung für die Miethöhe verbunden wurde.

Für den Bezug von preisgebundenen Wohnungen ist ein WBS Voraussetzung

Grundsätzlich soll öffentlich geförderter Wohnraum nur an Menschen vermietet werden, die einen Wohnberechtigungsschein haben: 
Wohnberechtigungsschein beantragen - WBS bekommen 

Preisgebundener Wohnraum, der vor dem 1.1.2002 geschaffen wurde

Für preisgebundenen Wohnraum, der vor dem 1.1.2002 als Sozialer Wohnungsbau geschaffen worden ist, gelten auch heute noch häufig besondere, vom allgemeinen Mietrecht deutlich abweichende Gesetze:

II. Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz und ergänzende Verordnungen: Neubaumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung.

Besonderheiten gibt es hier beispielsweise bei der Mietsicherheit / Kaution.

Diese Gesetze und Verordnungen regeln genau, wie hoch die Miete sein darf (Kostenmiete) wie sie verändert werden kann (einseitige Mieterhöhung), was bei einer Modernisierung zu beachten ist, und ob besondere Regelungen für Kündigungen gelten.

Unter bestimmten Umständen kann auch für steuerbegünstigten Wohnraum eine Preisbindung gelten.

Voraussetzung für eine Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Ein Mieterwechsel darf zu keiner Mieterhöhung führen!

Eine gestiegene Kostenmiete ist eine wesentliche Voraussetzung für eine Mieterhöhung: 

• Für preisgebundenen Wohnraum ist nur die Miete zulässig, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Regelung findet sich im Wohnungsbindungsgesetz, § 8 WoBindG. Die Mieterhöhung muss vom Vermieter berechnet und erläutert werden. 
  Wie ergibt sich die Kostenmiete im Sozialen Wohnungsbau? 

• Zu einer Erhöhung der Miete kann es kommen,

- wenn die gesetzlich festgelegten Pauschalen für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis angepasst werden,

- wenn eine Anhebung des Zinssatzes für gewährte Baudarlehen erfolgt,

- wenn ein planmäßiger Abbau der öffentlichen Förderung erfolgt.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen wegen gestiegener Betriebskosten

Erfolgt wegen gestiegener Betriebskosten eine Mieterhöhung, dann hat der Vermieter nachzuweisen, welche Betriebskosten um welchen Betrag gestiegen sind. 

Miethöhe für Sozialwohnungen die vor 2014 erbaut wurden

Die Miethöhe geht in der Regel auf die anfangs durch den Fördergeber durchgeführte bzw. bestätigte Wirtschaftlichkeitsberechnung zurück. Es wird eine Durchschnittsmiete für das ganze Objekt festgelegt.

Zulässige Miete für preisgebundene Wohnungen die ab 2014 gebaut wurden

Für solche Wohnungen gilt die zulässige Höchstmiete für die in der Förderungszusage gemäߠ§ 28 Wohnraumförderungsgesetz festgelegten Summe, ohne Betriebskosten.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen wegen Modernisierung

Die Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahmen behördlich genehmigt sind. Muss ein Vermieter bauliche Veränderungen, eine Modernisierung auf Grund gesetzlicher Anforderungen vornehmen, dann darf auch deswegen eine Mieterhöhung erfolgen.

Preisgebundener Wohnraum, der ab 1.1.2003 geschaffen wurde

Für Wohnraum, der nach dem 1.1.2003 geschaffen worden ist, gilt das Wohnraumförderungsgesetz, und damit keine allgemeine „Preisbindung“ durch ein Bundesgesetz. 

• Zahlreiche Bundesländer haben aber entsprechende Regelungen getroffen, die inhaltlich auch anders aussehen können als das frühere Bundesgesetz. 

Fragen Sie bei Ihrer Stadtverwaltung, ob es für die Wohnung, die Sie gemietet haben oder mieten wollen, besondere Vorschriften gibt.

Preisgebundener Wohnraum, zwischen dem 1.1.2002 und dem 31.12.2002 geschaffen
Für den Übergangszeitraum von Wohnraum, der in der Zeit vom 1.1.2002 bis 31.12.2002 errichtet oder modernisiert wurde, muss genauer geprüft werden, ob eine Wohnung unter das alte Recht des Sozialen Wohnungsbaus fällt oder unter das neue Wohnraumförderungsgesetz.

Preisbindung außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus, andere öffentliche Förderung

Wohnraum, der außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus errichtet oder modernisiert worden ist, wird nicht als kein „preisgebundener Wohnraum“ in diesem Sinne bezeichnet, auch wenn dafür Mittel aus öffentlichen Kassen gezahlt wurden.

Bei solchen Wohnungen können aber in den Förderverträgen oder Förderbescheiden auch Mietbegrenzungen enthalten sein. Nehmen Sie für eine Prüfung fachkundigen Rat in Anspruch!