Sozialwohnungen - Mieterhöhung wegen Bindungsauslauf

Immer wieder fallen zu einem bestimmten Monatsende Sozialwohnungen aus der bis zu diesem Zeitpunkt bestehenden Bindung.

Dies bedeutet, dass dann für diese Wohnungen keine Belegungsbindung, keine Sozialbindung mehr besteht. Und Mieterhöhungen sind oft die Folge. 

Für Sozialwohnungen gilt während der Bindungszeit die Kostenmiete

• Die Miete für Sozialwohnungen darf während der Bindungszeit nur so hoch sein, dass die wirklich anfallenden Kosten gedeckt sind, die sogenannte Kostenmiete: 
  Wie ergibt sich die Kostenmiete im Sozialen Wohnungsbau? 
  Dadurch ist die Miete von Sozialwohnungen oft günstiger, liegt unter der ortsüblichen Miete. 

Auslauf der Bindung für Sozialwohnungen - oftmals Mieterhöhung

Ist die zuletzt gezahlte Miete niedriger als die ortübliche Miete, dann kann ein Vermieter ab Auslauf der Bindung die Miete in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen.

Bindungsauslauf Sozialwohnung - Kappungsgrenze für Mieterhöhung

• Der Vermieter muss dabei aber eine Kappungsgrenze beachten. Gesetzlich ist geregelt, dass die Miete dann um maximal 20 Prozent in drei Jahren steigen darf: 
  Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete 

• Achtung: Viele Bundesländer haben Kappungsgrenzenverordnungen eingeführt.  

  Dadurch gelten in vielen Städten und Gemeinden niedrigere Kappungsgrenzen.

• Dort, wo es eine solche Verordnung gibt, beträgt die Kappungsgrenze 15 Prozent.
  Erkundigen Sie sich, welche Kappungsgrenze für Ihre Wohnung anzuwenden ist. 

Erhöhungen der Kostenmiete für Sozialwohnung sind bei Kappungsgrenze zu berücksichtigen

Wurde die Kostenmiete einer Sozialwohnung in den letzten 3 Jahren vor dem Bindungsauslauf angehoben, dann sind diese Mieterhöhungen der (ehemaligen) Sozialwohnung bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen.  

Vermieter beachtet für Sozialwohnung nicht die Kappungsgrenze für Mieterhöhung

Wurde die Miete um mehr als 15 bzw. 20 Prozent erhöht, so ist die Mieterhöhung nicht insgesamt unwirksam, auch wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen.

• Es kommt dann eine Teilzustimmung in Betracht: 
  Musterbrief - Teilzustimmung zur Mieterhöhung 

Kommt es zum Streit, dann wird eine über der Kappungsgrenze liegende Mieterhöhung auf das zulässige Maß zurückgerechnet. Mieter müssen dann in der zutreffenden Höhe der Mieterhöhung zustimmen.