Besonderer Kündigungsschutz im Wohnungsmietvertrag

Sind im Wohnungsmietvertrag besondere Anforderungen an eine Kündigung vereinbart worden, dann kann dadurch ein strengerer Kündigungsschutz für das Mietverhältnis zugunsten der Mieter entstehen, der auch von einem neuen Eigentümer zu beachten ist.

Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter - nur wenn gesetzliche Gründe vorliegen

Der Vermieter kann einen Wohnungsmietvertrag nur kündigen, wenn einer der im Gesetz vorgesehenen Gründe vorliegt.

Ordentliche Kündigung durch Vermieter - Kündigungsgründe
Sonderkündigungsrecht des Vermieters- Kündigungsgründe
Fristlose Kündigung des Vermieters - Kündigungsgründe

Kündigung wegen Eigenbedarf

Ein vom Gesetz zugelassener Grund für eine Kündigung des Vermieters ist Eigenbedarf. Dafür verlangt das Gesetz nur, dass der Vermieter "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt", § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Eigenbedarfskündigung des Vermieters

Besondere Regelungen zur Kündigung, Kündigungsschutz im Mietvertrag

Vermieter und Mieter können nicht zum Nachteil des Mieters andere Regelungen für die Kündigung vereinbaren.

• Im Mietvertrag - oder einer späteren schriftlichen Vereinbarung - können aber zugunsten des Mieters strengere Bedingungen vereinbart werden.

Das kommt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter eine kommunale oder landeseigene Gesellschaft oder eine Genossenschaft ist, oder wenn der Vermieter, die Vermieterin beim Abschluss des Mietvertrags einen besonderen Schutz für die Mieter erreichen will.

Besondere Regelungen können zu besserem Kündigungsschutz führen

Eine landeseigene Gesellschaft hatte in den Mietvertrag geschrieben:
"Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn
wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen."

Die Immobilie wurde verkauft, spätere Erwerber der Wohnung kündigten wegen Eigenbedarfs, weil sie die Wohnung an die Schwester einer Eigentümerin und deren Familie überlassen wollten.

Urteil: Besonderer Kündigungsschutz ist auch vom Käufer zu beachten

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 16. Oktober 2013 (Az. VIII ZR 57/13 ),

• durch die Regelung im Mietvertrag werde dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt.

Für eine Kündigung genüge daher das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht. Besonders gewichtige Gründe, die trotz der Vertragsbestimmung einer Kündigung zulassen könnten, hätten die Vermieter nicht vorgetragen.

Die Räumungsklage wurde abgewiesen.