Eigenbedarf für Wohnen und Büronutzung - Kündigungssperrfrist

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf für Wohnen und Büronutzung, dann ist eine bestehende Kündigungssperrfrist möglicherweise nicht anzuwenden.

Kündigung wegen Eigenbedarf für Wohnen und Büronutzung

Der Vermieter kann den Wohnungsmietvertrag kündigen, wenn er an der Kündigung ein berechtigtes Interesse hat.

Dazu gehört insbesondere, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Kündigung wegen Eigenbedarf - Gründe

Aber auch der Wunsch, die Wohnung künftig für berufliche Zwecke zu nutzen, kann als berechtigtes Interesse ausreichen - denn das Gesetz sagt: "insbesondere" die eigene Wohnnutzung könne ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung begründen. Solche allgemeinen "berechtigten Interessen" sind nach nach § 573 Abs. 1 BGB zu beurteilen.
Eigenbedarf wegen Nutzung als Büro

Eigenbedarfskündigung: Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Wird das Haus, in dem eine vermietete Wohnung liegt, nach Abschluss des Mietvertrags in Wohnungseigentum umgewandelt, dann haben die Mieter einen besonderen Schutz gegenüber einer Eigenbedarfskündigung, § 577a BGB.
Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum

• Eine Eigenbedarfskündigung, die vor Ablauf der Kündigungssperrfrist erfolgt, ist unwirksam.

Diese Kündigungssperrfrist kann durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht die Liste, in welchen Städten diese besondere Regelung gilt.

• DMB Kündigungssperrfrist

Erfasst die Kündigungssperrfrist auch die Kündigung für Wohnen und Büronutzung?

Nach Abschluss eines Wohnungsmietvertrags war ein Grundstück 2013 in Wohnungseigentum umgewandelt worden. Da in Berlin eine zehnjährige Kündigungssperrfrist festgelegt ist, wäre also frühestens 2023 eine Eigenbedarfskündigung für Wohnzwecke möglich gewesen.

Der Vermieter erklärte aber in dem Kündigungsschreiben von 2021, er brauche die Wohnung nicht nur als Wohnraum, sondern wolle dort - nachdem der Mietvertrag für seine bisherigen Büroräume beendet sei - auch (unter Umständen mit Kollegen zusammen) seine Rechtsanwaltskanzlei betreiben und auch dort wohnen. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung sei beantragt.

Amtsgericht Charlottenburg und Landgericht Berlin wiesen die Räumungsklage ab.

BGH: Kündigungssperrfrist bei künftiger Büronutzung nicht anzuwenden

Gegenteilig entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 286/22 ):

Da die Schutzvorschrift § 577a BGB ausdrücklich eine Sperrfrist für Kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 anordne, sei sie nur auf diese Fälle anzuwenden. Die allgemeine Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 1 BGB, also die Kündigung wegen anderer, im Gesetz nicht besonders genannter berechtigter Interessen, sei von der Kündigungssperrfrist gar nicht erfasst. Die Schutzvorschrift könne auch nicht analog angewendet werden.

Für eine Kündigung nach der allgemeinen Vorschrift § 573 Abs. 1 BGB seien auch nicht besonders strenge Anforderungen zu stellen, wenn der Eigentümer in der Wohnung selbst wohnen und arbeiten wolle. Vielmehr reiche es aus, dass dem Vermieter ein "beachtenswerter Nachteil" entstünde, wenn er die Wohnung nicht für eigene Zwecke nutzen könne.

Kündigung des Vermieters - Abwägung der Interessen im Einzelfall

Der Bundsgerichtshof hob das abweisende Urteil auf und verwies den Streit zu erneuter Verhandlung zurück an das Landgericht Berlin, denn der Streit sei durch Gewichtung und Abwägung des betroffenen Erlangungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen.