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Mieterhöhung - Kappungsgrenze bei falscher, größerer Wohnfläche

Die Kappungsgrenze gilt immer, auch wenn die Wohnung in Wahrheit größer ist als im Mietvertrag angegeben. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt.

Die Kappungsgrenze soll verhindern, dass es im Verhältnis zur bisher gezahlten Miete zu unerträglichen Mietsteigerungen kommt.

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen

Die sogenannte Kappungsgrenze  ist in § 558 Abs. 3 BGB geregelt. Sie besagt, dass der Vermieter die Nettomiete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöhen darf. 

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist diese Kappungsgrenze abgesenkt auf 15 % in drei Jahren. 

  • Diese Grenze, so der Bundesgerichtshof, gilt in jedem Fall und kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter feststellt, die Wohnfläche sei falsch angegeben worden, tatsächlich größer als im Mietvertrag vereinbart. 

Zu geringe Wohnfläche im Mietvertrag - Kappungsgrenze gilt trotzdem

Ein Vermieter in Berlin hatte sich darauf berufen, dass die Wohnung anstatt der im Vertrag vereinbarten 156,95 qm in Wahrheit 210,43 qm groß ist. 

Deshalb, so meinte er, müsste der Mieter nicht nur einer Mieterhöhung um 15 % innerhalb von drei Jahren zustimmen (Berlin ist Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, daher 15 %), sondern zusätzlich einer Mieterhöhung, die sich aus dem Unterschied zwischen der vertraglich vereinbarten Wohnfläche und der tatsächlichen Fläche der Wohnung ergebe. 

Vermieter verlangt zusätzliche Mieterhöhung über die Kappungsgrenze hinaus - erfolglos

Die bisherige Miete betrug knapp 630 €, 15 % davon ergaben 94,46 €, dieser Erhöhung stimmte der Mieter zu. Der Vermieter verlangte aber eine Erhöhung um weitere 213,31 €.

Zu Unrecht, entschieden das Amtsgericht, das Landgericht: Mehr als die 94,46 € könnten nicht verlangt werden. 

BGH: Kappungsgrenze gilt immer

Der Bundesgerichtshof hat das durch Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) bestätigt:

  • Allein maßgeblich sei hier der vom Gesetzgeber vorgesehene Schutz der Mieter vor allzu rascher und heftiger Mieterhöhung.

Dass für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich sei, wirke sich hier nicht aus, denn die Schutzvorschrift des § 558 Abs. 3 BGB begrenze die Mietsteigerung in jedem Fall..




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