Ordentliche Kündigung - trotz Zahlung der Mietschulden nicht unwirksam

Sendet der Vermieter wegen Mietschulden eine ordentliche Kündigung für die Wohnung, dann wird diese nicht automatisch unwirksam, wenn der Zahlungsrückstand nachgezahlt wurde.

Mietschulden - fristlose und ordentliche fristgemäße Kündigung für Wohnung ist möglich

Wird die Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt, dann kommt es zu einem Zahlungsrückstand, zu Mietschulden. Der Vermieter kann - je nachdem, wie hoch der Mietrückstand ist, und wie lang er besteht, eine Kündigung schicken.

Kündigung der Wohnung wegen Mietrückstand, unpünktlicher Zahlung

• Eine ordentliche Kündigung, also fristgemäße Kündigung zum Ende der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist ist möglich,
  wenn der Mietrückstand höher als 1 Monatsmiete ist (1 Cent reicht).
• Eine fristlose Kündigung ist jedenfalls dann möglich, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht.
• Die fristlose Kündigung kann auch möglich sein, wenn der Mietrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt, aber der Mietrückstand länger als ein Monat besteht.
  Zahlungsverzug bei Miete - Mietschulden - Kündigung der Wohnung 

Ist der Mietrückstand hoch genug, wird oft die fristlose Kündigung mit einer ordentlichen Kündigung kombiniert.

Mietschulden durch Mietminderung, Schadenersatz, Aufrechnung, Geldknappheit

Oft bestehen bei Mietern Gründe für geringere Mietzahlung, etwa weil die Mieter eine Mietminderung, einen Schadenersatzanspruch sehen, und eine Verrechnung, Aufrechnung vornehmen.

• Ob diese Gründe ausreichend sind, wirklich weniger Miete bezahlt werden durfte bzw. bezahlt werden darf, wird aber erst  am Ende eines Prozesses entschieden. Erkennt das Gericht die Gründe nicht an, ist der Mietrückstand längst aufgelaufen und die Kündigung kann dann wirksam sein.

Geldknappheit, auch wenn sie ganz unverschuldet ist, gilt meist gar nicht als Gegenargument.

Kündigung der Wohnung unwirksam machen durch Nachzahlung der Mietschulden

Das Gesetz sieht vor, dass eine Kündigung unwirksam wird, wenn die Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage alle Rückstände vollständig bezahlen, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Man spricht auch von einer Abwendungszahlung.

Die Abwendungszahlung macht nur die fristlose Kündigung unwirksam:
Fristlose Kündigung unwirksam machen - Mietschulden bezahlen 

BGH - Nachzahlung von Mietschulden macht nur die fristlose Kündigung unwirksam

Ein Wohnungsvermieter hatte wegen Zahlungsrückständen von mehr als zwei Monatsmieten
fristlos und hilfsweise auch fristgemäß gekündigt. Das Sozialamt hatte alle Rückstände innerhalb der gesetzlichen Frist bezahlt.

• Der Bundesgerichtshof (BGH) verurteilte in seinem Urteil vom 16.2.2005 (Az. VIII ZR 6/04 )
  die Mieterin dennoch zur Räumung.

Der BGH ist der Ansicht, weil diese Regelung im Gesetz unter der Überschrift "Außerordentliche Kündigung" stehe, gelte sie nur für eine fristlose Kündigung, nicht aber für die ordentliche, fristgemäße Kündigung.

Gegen diese Ansicht gibt es viel und auch sorgfältige Kritik, aber die meisten Landgerichte folgen dieser Rechtsprechung.

Ordentliche Kündigung der Wohnung - Vertragsverstoß kann in milderem Licht erscheinen

Immerhin erkennt der BGH an, dass bei einer ordentlichen, fristgemäßen Kündigung vom Gericht geprüft werden muss, ob der Vertragsverstoß ausreichend schwer ist, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

• Sind alle Rückstände bezahlt, dann könne dadurch der Vertragsverstoß "in milderem Licht" erscheinen, die Gerichte könnten dann die Räumungsklage doch möglicherweise abweisen.

Für betroffene Mieter ergibt das keine Sicherheit: Ob ein Gericht "milderes Licht" sieht oder nicht, ist überhaupt nicht vorherzusagen. Der Prozess dauert meist länger als die Kündigungsfrist - wenn also das Gericht die Kündigung doch bestätigt, wird höchstens noch eine Räumungsfrist gewährt.

Öffentliche Stelle übernimmt Mietschulden

Auch die Übernahme aller Rückstände innerhalb der Frist durch eine öffentliche Stelle, z.B. das Sozialamt, macht die fristlose Kündigung nach der Gesetzesregelung unwirksam.
JobCenter - Übernahme von Mietschulden, Verpflichtungserklärung

Aber: Sozialämter und andere öffentliche Stellen übernehmen Mietrückstände häufig nicht mehr, weil nicht gesichert ist, dass im Rahmen einer ordentlichen und fristlosen Kündigung der Mietvertrag gehalten, Wohnungslosigkeit vermieden werden kann.