Vertrag für Garage, Stellplatz der Wohnung - gesonderte Kündigung

Den Mietvertrag über eine Garage, einen Stellplatz, kann der Vermieter (oder auch der Mieter) separat kündigen, wenn er nicht mit dem Wohnungsmietvertrag zusammenhängt.

Kündigung der Garage durch Vermieter - einheitlicher Wohnungsmietvertrag

Haben Sie eine Wohnung und eine Garage bzw. einen Stellplatz angemietet, dann kommt es für eine gesonderte Kündigung der Garage bzw. den Stellplatz darauf an, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht.

Garage, Stellplatz der Mietwohnung - handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis?

Die Mieterin einer Wohnung hatte eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus gemietet, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war von einer Garage nicht die Rede.

Anders als zuvor das Amtsgericht und das Landgericht, hat der Bundesgerichtshof dazu im Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 251/10  ) entschieden:

• Ist die Vermietung von Stellplatz oder die Garage in dem Wohnungsmietvertrag enthalten oder erwähnt, dann ist von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen.
  Eine Garage oder Stellplatz kann dann nur unter Beachtung der Schutzvorschriften für Wohnraum gekündigt werden.
• Sind getrennte Verträge geschlossen worden, ist in der Regel davon auszugehen, dass der Vertrag über Stellplatz, Garage separat, ohne Beachtung der Schutzvorschriften gekündigt werden kann.
  Das gilt auch, wenn der Garagenvertrag nur mündlich abgeschlossen wurde.
• In diesem Fall wurde der Kündigung des Vermieters entsprochen, da es sich nach den Feststellungen des Gerichts um eine zulässige Kündigung eines separaten Garagenmietvertrags handelte.

Gesonderter Vertrag für Garage oder Stellplatz - trotzdem einheitlicher Mietvertrag?

• Auch bei separaten schriftlichen Verträgen kann ein einheitlliches Mietverhältnis vorliegen, wenn die Garage, der Stellplatz auf demselben Grundstück liegt wie die Wohnung, oder der Mieter sonstige Umstände darlegen und ggf. beweisen kann, die für ein einheitliches Mietverhältnis sprechen.
  Garage, Stellplatz mit Wohnung gemietet

Garage, Stellplatz wurde zusammen mit der Wohnung gemietet 

Maßgeblich ist, ob beide Vertragsparteien beim Abschluss der Verträge oder später von einer Zusammengehörigkeit der beiden Verträge ausgegangen sind.

Das kann aber - wenn nichts schriftlich festgehalten wurde - nachträglich nur aus äußeren Umständen abgeleitet werden.

Hier war der Garagenvertrag zu gleicher Zeit wie der Wohnungsmietvertrag mündlich geschlossen worden, die Garage befand sich auf einem anderen, nicht unmittelbar benachbarten Grundstück, das mittlerweile auch anderen Eigentümern gehörte als das Mietwohnungsgrundstück.

Wohnungsmietvertrag - Teilkündigung von Nebenräumen manchmal erlaubt

Das Gesetz lässt übrigens in § 573b BGB auch zu, dass Nebenräume oder Grundstücksteile, die nicht zum Wohnen bestimmt sind, separat vom Vermieter gekündigt werden können.

Darunter fällt auch eine Garage oder ein Stellplatz.

Das gilt aber nach dem Gesetz nur dann,

• wenn dadurch Wohnraum geschaffen werden soll, oder
• wenn diese Flächen benötigt werden, damit der neu zu schaffende Wohnraum entsprechend ausgestattet wird.