Widerruf Untermieterlaubnis - Kündigung Wohnung durch Vermieter

Hat der Vermieter die Untermieterlaubnis widerrufen, dann kann er dennoch nicht den Mietvertrag der Wohnung kündigen, wenn Untermieter nicht sofort ausziehen.

Untervermietung der Mietwohnung - Erlaubnis des Vermieters erforderlich

Für die Untervermietung von Mieträumen braucht der Mieter eine Erlaubnis des Vermieters.

Die Erlaubnis kann schon im Mietvertrag stehen.
Entsteht nach Mietvertragsabschluss ein berechtigtes Interesse, dann wird möglicherweise später eine Untermieterlaubnis erteilt.

Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung

Eine im Vertrag oder später erteilte Untermieterlaubnis kann aus wichtigen Gründen widerrufen werden, z.B. wenn durch die Untervermietung wesentliche Störungen eintreten und Hauptmieter die Störungen nicht beenden. Manchmal wird die Erlaubnis auch ausdrücklich mit der Einschränkung erteilt, sie könne widerrufen werden.

Untermieterlaubnis - Widerruf durch den Vermieter

Vermieter widerruft Untermieterlaubnis und verlangt sofortige Räumung der Wohnung

Ein Vermieter hatte schon im Mietvertrag dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung an bis zu zwei Personen erteilt und sich ausdrücklich den Widerruf vorbehalten.

Jahre später wurde das Haus verkauft, die neue Eigentümerin widerrief die Untermieterlaubnis mit der Begründung, sie habe erfahren, dass die Untermieter deutlich mehr bezahlten als der Hauptmieter selbst.

Der Hauptmieter hatte schon vor Erhalt des Widerrufs den Untermietvertrag gekündigt und einen Räumungsprozess gegen die Untermieter eingeleitet. Dieser Prozess zog sich aber hin, und die Untermieter blieben daher zunächst einmal in der Wohnung. Einige Monate später wurde ein Vergleich geschlossen, der die Untermieter verpflichtete, innerhalb von vier Monaten auszuziehen.

Inzwischen hatte aber die Vermieterin den Mietvertrag des Hauptmieters fristlos gekündigt wegen unerlaubter Untervermietung und erhob Räumungsklage.

Keine sofortige Räumung der Wohnung durch Untermieter - Kündigung Wohnung unwirksam

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage gegen den Hauptmieter abgewiesen. Das Landgericht Berlin hatte den Hauptmieter zur Räumung verurteilt - es meinte, die in dem Vergleich für die Untermieter eingeräumte Räumungsfrist von weiteren vier Monaten sei der Vermieterin nicht zuzumuten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 4.12.2013 (Az. VIII ZR 5/13  ) gegenteilig:

Es bleibe offen, ob der Widerruf der Untermieterlaubnis berechtigt gewesen sei.

• Jedenfalls aber habe der Mieter alles getan, den Verbleib der Untermieter in der Wohnung zu beenden.

Auch der mit den Untermietern geschlossene Vergleich, der eine Räumungsfrist gewährte, ändere daran nichts, denn "mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können."

• Es fehle somit an einer Pflichtverletzung des Mieters und es liege kein Kündigungsgrund für den Hauptmietvertrag vor.