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Wohnfläche 10 % geringer - Rückzahlung Miete, Anpassung Mietvertrag

Ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10 % geringer als die im Mietvertrag stehende oder die in späteren Vereinbarungen zugrundegelegte Fläche, kann der Anspruch bestehen auf Rückzahlung von Miete und Anpassung des Mietvertrags für die Zukunft.

Grundsätzlich spielt es keine Rolle, was Vermieter und Mieter sich gedacht haben, als sie den Mietvertrag oder eine spätere Vereinbarung - z.B. eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung - geschlossen haben.

Anpassung des Mietvertrags für Mietwohnung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Es kann aber die Anpassung eines Vertrags verlangt werden, wenn wesentliche Vorstellungen der Vertragsparteien - die sogenannte Geschäftsgrundlage - unrichtig waren, und die Abweichung so schwerwiegend ist, dass ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist.

Geschäftsgrundlage im Mietrecht - was ist das?

Mieterhöhung für Mietwohnung mit falscher Wohnfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung kann eine wesentliche Geschäftsgrundlage sein.

Wohnfläche als Geschäftsgrundlage beim Wohnungsmietvertrag

Wird vom Vermieter eine Mieterhöhung verlangt, dann wird diese meist auf der Grundlage der Wohnfläche errechnet. Eine Zustimmung des Mieters führt zu einer Vereinbarung - und damit spielt eine Rolle, ob sie von wesentlich falschen Vorstellungen ausgegangen ist.

Mieterhöhung mit falscher Wohnfläche - Wohnfläche tatsächlich um mehr als 10 % geringer

  • Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom vom 7.7.2004  (Az. VIII ZR 192/03 ), dass eine Abweichung der Fläche um mehr als 10 % wesentlich ist.
  • Dabei spiele es keine Rolle, ob der Mietvertrag gar keine Flächenangabe enthält,
  • oder ob sie schon dort falsch angegeben ist und eine Mieterhöhungserklärung die falsche Angabe übernimmt.

Der Mieter hatte mehreren Mieterhöhungen mit falscher Flächenangabe zugestimmt, die erhöhte Miete gezahlt und dann erst festgestellt, dass die Wohnfläche deutlich geringer war. Er forderte die Mietdifferenzen zurück.

Urteil: Bei korrekter Wohnfläche wäre die ortsübliche Vergleichsmiete geringer gewesen

Der BGH stellte fest, dass bei korrekter Flächenangabe die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung geringer gewesen wäre.

  • Weil die Abweichung mehr als 10 % betragen habe, habe der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Vereinbarungen und auf Rückzahlung der überzahlten Miete - soweit der Anspruch nicht schon verjährt war.
Hinweis


Dies betrifft nur die nachträgliche Anpassung einer Vereinbarung über die Miethöhe. Ist eine Zustimmung zur Mieterhöhung noch nicht erteilt, dann ist immer die tatsächliche Fläche der Wohnung anzusetzen, die 10 %- Grenze spielt dafür keine Rolle.

Mieterhöhung - die tatsächliche Fläche gilt



Redaktion


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