Keine Betriebskostenabrechnung - Rückforderung der Vorauszahlungen?

Wird vom Vermieter keine Abrechnung über die Betriebskosten erteilt, dann kann der Mieter dennoch nicht ohne weiteres die gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen herausverlangen.

Betriebskostenvorauszahlungen - Mieter muss Vorschüsse zahlen

Ist im Mietvertrag oder später vereinbart worden, dass die Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten zahlen, dann müssen diese Vorauszahlungen monatlich gezahlt werden.
Vereinbarung über Betriebskosten

Nichtzahlung von Betriebskostenvorschüssen wird als Mietrückstand behandelt, kann also im Extremfall auch zur Kündigung führen.

Betriebskostenvorauszahlungen - Abrechnungspflicht

Andererseits erhält der Vermieter diese Zahlungen der Mieter als Vorschuss, also nicht damit er sie unbedingt behalten kann.

• Der Vermieter muss daher innerhalb eines Jahres nach dem Ende der Abrechnungsperiode eine Abrechnung erteilen, § 556 Abs. 3 BGB.

Aber was geschieht, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht erteilt?

Vermieter erteilt keine Abrechnung über Betriebskosten

Ein Mieter zahlte seit 2012 monatlich Betriebskostenvorschüsse von über 300 €. Eine Abrechnung erhielt er nicht.

Erstmals 2016 forderte der Mieter die Vermieter zur Abrechnung auf, eine Abrechnung wurde aber auch dann nicht erstellt. Im Herbst 2016 stellte der Mieter alle Zahlungen ein und kündigte dann den Mietvertrag zu Ende April 2017.

Die Vermieter - es handelte sich um eine aus mehreren Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts - verlangten Nachzahlung offener Mieten, der Mieter rechnete mit den bisher von ihm geleisteten Betriebskostenvorschüssen auf; er stand auf dem Standpunkt, die Vermieter hätten keine Forderungen mehr gegen ihn, weil die nicht abgerechneten Vorschüsse herauszugeben seien.

Er verließ sich dabei auch auf eine Vereinbarung, die er bei Rückgabe der Wohnung mit einem Gesellschafter geschlossen hatte, wonach wechselseitig keine Ansprüche mehr bestehen sollten.

Betriebskostenabrechnung kommt nicht - Rückforderung der Vorauszahlungen möglich?

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 7.7.2021 (Az. VIII ZR 52/20 ), der Mieter könne nicht alle geleisteten Vorschüsse insgesamt zurückverlangen, wenn der Vermieter über Jahre keine Abrechnungen erteilt hat. Der Mieter sei so weit nicht schutzbedürftig, denn er hätte ja früher schon Vorauszahlungen zurückbehalten können, um den Vermieter zur Abrechnung zu bewegen.

Abrechnungsfrist schon länger als ein Jahr abgelaufen - Rückforderung nicht möglich

Es komme, so der Bundesgerichtshof, darauf an, wie lange die Abrechnungsfrist abgelaufen sei.

• Zwar könne der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags Vorschüsse, über die bereits eine Abrechnung hätte erteilt werden müssen, zurückfordern.
• Das gelte aber nicht, wenn die Abrechnung schon mehr als ein Jahr zurückliegend hätte erteilt werden müssen.

Für weiter zurückliegende Abrechnungszeiträume muss demnach der Mieter eine Klage auf Abrechnung und Auszahlung des daraus resultierenden Guthabens erheben.

Verzicht auf gegenseitige Forderungen - Vereinbarung mit nur einem Vermieter-Gesellschafter

Der Bundesgerichtshof prüfte auch die Frage, ob die Vereinbarung über einen wechselseitigen Verzicht, dass aus dem Mietverhältnis für keine Seite mehr Ansprüche bestehen, die nur einer der Vermieter-Gesellschafter - ohne Vorlage einer Vollmacht der anderen - unterzeichnet hatte, wirksam sei.

Das blieb offen: Der BGH sah ohnehin ein Problem darin, dass nur einer der Gesellschafter - und zwar derjenige, der die Vereinbarung nicht abgeschlossen hatte - den Mieter verklagt hatte. Der BGH sah daher schon Zweifel, ob die Klage der Vermieter überhaupt zulässig war. Er hob das Urteil auf und verpflichtete das Landgericht, über diese Fragen neu zu entscheiden.