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Modernisierung Heizung - Erneuerung vorgeschrieben - Mieterhöhung

Ist gesetzlich der Austausch der Heizungsanlage vorgeschrieben, oder dass bestimmte Bauteile erneuert werden müssen, dann ist eine Modernisierungsmieterhöhung sorgfältig zu prüfen.

Ein Vermieter, der eine Modernisierung in der Wohnung oder dem Haus durchgeführt hat, kann eine Mieterhöhung vornehmen, indem er die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Wohnungen umlegt.

  • Das gilt auch für den Austausch der Heizungsanlage - aber es ist zu berücksichtigen, wenn die wirtschaftliche Lebensdauer der alten Anlage erreicht ist.

Als Modernisierung können auch Verbesserungsmaßnahmen gelten, die durch ein Gesetz, z.B. durch die Bauordnung oder Klimaschutzgesetze, angeordnet sind.

Beispiel

Schreibt die Landes-Bauordnung vor, dass bestimmte Anlagen (z.B. Rauchwarnmelder) erstmals eingebaut werden müssen, dann handelt es sich klar um eine Wertverbesserung, für die auch eine Mieterhöhung verlangt werden könnte.

Rauchmelder - Einbau in Wohnung ist Modernisierung

Modernisierung von Wohnung oder Haus - Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben

Voraussetzung für eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist zunächst,

Gesetz schreibt Austausch der Heizung vor - Mieterhöhung wegen Modernisierung möglich?

Auch für eine Modernisierung, die z.B. von der Bauordnung oder einem Klimaschutzgesetz vorgeschrieben ist, über die also der Vermieter gar nicht entscheiden kann, sondern die er ausführen muss, kann eine Mieterhöhung verlangt werden.

Im Gesetz steht das nicht allgemeinverständlich, aber wenn in § 559 Abs.4 BGB Maßnahmen erwähnt sind, die "nicht vom Vermieter zu vertreten" sind, dann sind damit vor allem solche gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen gemeint.

  • Allerdings: Ordenet das Gesetz an, vorhandene Anlagen, z.B. eine alte Heizung, vollständig auszutauschen, gegen moderne Geräte zu ersetzen, dann geschieht das meist erst so lange Zeit nach dem ursprünglichen Einbau, dass die alte Heizungsanlage ohnehin hätte umfassend instandgesetzt werden müssen.

Abzug der Instandsetzungskosten bei Mieterhöhung wegen Modernisierung der Heizungsanlage

Es ist vom Bundesgerichtshof anerkannt, dass bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen sind, und zwar sogar dann, wenn das alte Bauteil noch funktionsfähig ist.

Mieterhöhung Modernisierung - Kosten für Instandhaltung, Reparaturen
BGH: Ersparte Instandsetzungskosten sind bei Modernisierungsmieterhöhung abzuziehen

Hier setzte das Landgericht Bonn in einem Urteil vom 28.1.2021 (Az. 6 S 78/20 ) für die Erneuerung einer Haizung an:

§ 10 der Energieeinsparverordnung von 2014 schrieb vor, dass Heizkessel, die vor dem 1. Oktober 1984 eingebaut oder aufgestellt worden sind, überhaupt nicht mehr betrieben werden dürfen.

  • Das jetzt geltende Gebäudeenergiegesetz verbietet inzwischen den Betrieb von Heizkesseln, die vor dem 1.1.1991 aufgestellt wurden, § 72 GEG, und künftig den Betrieb von allen Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind.
  • So alt war die Heizungsanlage.
    Da somit die alte Heizungsanlage ihr "Lebensalter" erreicht habe, so das Landgericht, müssten sämtliche Kosten, die für eine etwaige Instandsetzung der alten Anlage notwendig gewesen wären, abgezogen werden.

Modernisierungsmieterhöhung wegen Erneuerung, Austausch der Heizungsanlage abgewiesen

In seinem Urteil wies das Landgericht Bonn die Klage des Vermieters auf Zahlung der Mieterhöhung ab:

Es sei in diesem Fall davon auszugehen, dass der Abzug der Instandsetzungskosten die Modernisierungskosten auf Null bringe.

Hinweis


In solchen Fällen kommt es sehr genau darauf an, was von Vermieterseite und von Mieterseite vorgebracht wird, und die Einstellung der Richter dazu kann durchaus unterschiedlich sein. Lassen Sie sich fachkundig beraten!



Redaktion


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