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Modernisierungsankündigung als Mittel der Mietervertreibung

Spekulative Investoren setzen die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme als Mittel zur Mietervertreibung ein. 

Die Vorgehensweise: Ein Mietshaus in guter Wohnlage wird gekauft. Zuvor hat der Käufer in aller Regel bereits geprüft, ob Mieterhöhungen durchgesetzt werden können.

Hinweis


Seit 1. Januar 2019 kann eine Modernisierungsankündigung, die zum Zweck der Mietervertreibung eingesetzt wird, zu einem Bußgeld führen:
Herausmodernisierungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, wenn z.B. zwölf Monate nach der Modernisierungsankündigung immer noch nicht mit den Arbeiten begonnen wurde bzw. nachzuweisen ist, dass eine Modernisierung oder ihre Ankündigung „in missbräuchlicher Weise“ durch den Eigentümer verwendet wird. Es können im Rahmen einer Ordnungswidrigkeit dann Geldbußen bis 100.000 Euro drohen. 

Sogenannte Investoren in Immobilien interessieren sich nur für die Maximalrendite

Das Ziel der Investition:
Möglichst schnell die Mieten erhöhen, dann die Wohnungen oder das ganze Mietshaus mit hohem Gewinn verkaufen.
Ideal für dieses Ziel ist, wenn Wohnungen nicht mehr vermietet, leer sind, denn diese bringen im Verkauf einen deutlich höheren Verkaufspreis als vermietete Wohnungen. 

Für den Auszug der bisherigen Mieter - dafür wird dann schon mal sehr viel getan: Wasser wird abgestellt, Müll stapelt sich im Hausflur, die Beleuchtung geht nicht mehr, und einiges mehr. Auch Abfindungen sind durchaus üblich.

  • Leere Wohnungen erhöhen den Wert eines ganzen Hauses, das manchmal schon nach kurzer Zeit, wenn eine Entmietung "Erfolg" hatte, mit gutem Gewinn kurzfristig einfach mal weiterverkauft wird.

Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete schaffen auch Mieterverdrängung

Wenn dann auch noch Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete durchgesetzt werden bzw. schon vom ersten Investor durchgesetzt wurden, dann erhöht auch dies den Verkaufspreis und einen kurzfristigen Profit. 

Modernisierung als Mittel zur Gentrifizierung, Entmietung, Gewinnmaximierung bei Immobilien

Auffallend für die Vorgehensweise von diesen auf Maximalgewinn ausgerichteten Investoren ist häufig:

  • Zunächst: Durchsetzung von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, erste Mieter ziehen aus.
  • Oft wird das Wohnen später (nach der Mieterhöhung) auch unangenehm, weil plötzlich vieles nicht mehr so in Ordnung ist wie früher.
  • Nach Abschluss der Mieterhöhungen in Richtung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Im Briefkasten liegt die Modernisierungsankündigung.
    Daraus ist zu ersehen, dass nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme die Wohnung so teuer ist, dass man sich diese sich nicht mehr leisten kann.
    Grund: Die Baukosten für die Modernisierung werden sehr hoch angesetzt, und die Umlage der Modernisierungskosten mit (zur Zeit noch) 11 Prozent (bald  sollen es 8 Prozent sein) auf die Miete zeigt eine extrem hohe Steigerung der künftigen Monatsmiete: 70, 80, 100 Prozent - keine Seltenheit! Der Gesetzgeber hat bisher versagt und die beabsichtigten Verbesserungen führen nicht wirklich zu einer deutlichen Entspannung.
  • Schaut man sich die Ankündigung genauer an, dann stellt sich meistens heraus, dass die Kosten für eine energetische Sanierung sehr teuer, sehr nach oben gezogen sind.
  • Absichtlich unbeachtet bleibt im Rahmen der Ankündigung, dass Instandsetzungskosten (ersparter Reparaturaufwand, z.B. für eine mangelhafte Fassade oder Fenster) von den Modernisierungskosten abgezogen werden müssen.
  • Drittmittel (Baukosten- und Aufwendungszuschüsse, zinsverbilligte Darlehen), die für Modernisierungen aktuell oder in der Vergangenheit in Anspruch genommen wurden, und aus den Baukosten herausgerechnet werden müssen, werden in der Ankündigung nicht erwähnt.

Wehren gegen Mieterverdrängung wegen Modernisierung und Entmietung

Dann muss man sich wehren, ggf. der geplanten Modernisierung und wegen der späteren Mieterhöhung aus persönlichen, wirtschaftlichen Gründen widersprechen: Modernisierungsankündigung - Frist für Mitteilung Härtegründe - aber vielen Mietern fehlt dazu die Kraft.

Die Folge: Das Wohnen wird in solchen Häusern zur Nervenbelastung.
Mieter geben auf, suchen sich irgendwie und irgendwo eine neue Wohnung - der spekulative Investor hat auf dem Weg zu einer hohen Rendite, Gewinnmaximierung der Immobilie ein wichtiges Ziel erreicht: Entmietung, Verdrängung.

Gegen Modernisierung vorgehen - sich zusammenschließen, gemeinsam als Mieter handeln

Immer unbedingt die Modernisierungsankündigung prüfen (lassen) und sich mit anderen Mietern des Hauses zusammenschließen. 

  • Der Eigentümer muss erkennen, dass es ihm nicht leicht gemacht wird. 
  • Daraus ergeben sich für Mieter manchmal Regelungen, die tragbar sein können. Hierbei geht es nicht nur um hohe Abfindungen für Mieter, die es vorziehen auszuziehen, sondern es ist auch möglich, dass sich der Eigentümer mit Mietern auf eine leistbare Mieterhöhung einigt. 
  • Man darf nicht vergessen: Auch spekulativ orientierte Eigentümer möchten sich nicht mit Klagen der Mieter auseinandersetzen.

Tipp

Von Anfang an über einen Anwalt oder den Mieterverein die Modernisierungsankündigung und die Umsetzung unter die Lupe nehmen, prüfen, ob die Ankündigung formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Und dann alles andere! Spekulativen Investoren darf man es nicht einfach machen!



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