Unwirksamer Zeitmietvertrag - BGH zu Eigenbedarfskündigung

Im Mietvertrag der Wohnung ist gesetzwidrig eine Befristung vereinbart - BGH urteilt über eine vor dem Ende des unwirksamen Zeitmietvertrags erfolgte Eigenbedarfskündigung für die Wohnung.

Befristung des Mietvertrags der Wohnung entspricht nicht dem Gesetz, ist unwirksam

Das Gesetz lässt die Befristung eines Wohnungsmietvertrags nur zu, wenn besondere Gründe gegeben sind, diese sind in § 575 BGB geregelt.

Befristeter Mietvertrag, Zeitmietvertrag - Gründe im Gesetz

• Ist eine vereinbarte Befristung unwirksam, so gilt der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag, der im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
  Zeitmietvertrag - die Befristung des Mietvertrags für eine Wohnung. 
  

Befristung des Mietvertrags auf Wunsch des Mieters mt Individualvereinbarung

In einem 2004 geschlossenen Mietvertrag wurde durch eine besondere Vereinbarung eine Befristung festgelegt:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11. 2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Es war eindeutig, dass die Vereinbarung nicht auf Druck des Vermieters, sondern auf Wunsch des Mieters geschlossen wurde.

Zeitmietvertrag unwirksam - Eigenbedarfskündigung vor Ablauf der Befristung

Die Vermieterin kündigte den befristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. 

Amtsgericht und Landgericht verurteilten den Mieter zur Räumung der Wohnung mit der Begründung, die Vereinbarung über den Zeitmietvertrag habe sich nicht auf einen der Gründe im Gesetz gestützt, sei daher unwirksam. Folglich sei der Mietvertrag seitens der Vermieterin - wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt, hier Eigenbedarf - auch vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer kündbar.

Es komme nicht darauf an, dass die Befristung auf Wunsch des Mieters vereinbart worden sei.

Befristung im Mietvertrag unwirksam - Kündigungsverzicht schützt vor Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob mit Urteil vom 11.12.2013 (Az. VIII ZR 235/12 ) das Räumungsurteil auf.

• Zwar sei die vereinbarte Befristung wegen Verstoßes gegen § 575 BGB klar unwirksam. Aber dadurch entstehe im Vertrag eine Regelungslücke.
  Diese sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen.
• Hätten die Vertragsparteien diese Lücke - also die Unwirksamkeit der Befristung - erkannt, dann hätten sie, so der BGH, einen Kündigungsverzicht vereinbart. Das sei auch zulässig, ein beiderseitiger Kündigungsverzicht sei auch für die Dauer von vielen Jahre möglich. 
• Daher müsse die Vermieterin dem gemeinsamen Willen entsprechen und dürfe den Vertrag nicht vorher durch eine Eigenbedarfskündigung beenden.

Im Prozess war noch eine außerordentliche Kündigung wegen angeblicher Zahlungsrückstände erklärt worden. Daher wurde der Streit zur Klärung, ob diese Kündigung zu Recht erfolgte vom BGH an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Eigenbedarfskündigung bei unwirksamem Zeitmietvertrag.