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Eigenbedarfskündigung bei unwirksamem Zeitmietvertrag

Ist eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters bei einem unwirksamen Zeitmietvertrag zulässig?

Eigenbedarfskündigung bei bestehendem Zeitmietvertrag

Wurde ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen, dann kann diese Befristung unwirksam sein. 

Der Abschluss eines zeitlich befristeten Mietvertrags ist nur möglich, wenn besondere vom Gesetz vorgesehene Gründe vorliegen:
Gründe für wirksam befristeten Zeitmietvertrag.

Zeitmietvertrag unwirksam - es entsteht ein unbefristeter Mietvertrag für die Mietwohnung

Liegt keiner dieser Gründe vor, dann ist die Befristung unwirksam. Es handelt sich dann um einen unbefristeten Mietvertrag.

Unwirksamer Zeitmietvertrag - ist für Vermieter die Eigenbedarfskündigung möglich?

Der unbefristete Mietvertrag könnte mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, und zwar durch eine Kündigung des Mieters (ohne Angabe von Gründen) oder durch eine Kündigung des Vermieters, wenn es für den Vermieter berechtigte Gründe gibt.

  • Die Eigenbedarfskündigung gilt als berechtigter Grund für eine Kündigung durch den Vermieter, aber im Streitfall kann es sein, dass die unwirksame Vereinbarung einer Befristung durch ein Gericht so ausgelegt wird, als wäre zwischen den Mietparteien ein Kündigungsverzicht vereinbart worden.

Zeitlich befristeter Mietvertrag - Befristung unwirksam, Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter vor Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Befristung, dann kann diese Kündigung unwirksam sein. Das gilt auch dann, wenn die angegebenen Eigenbedarfsgründe des Vermieters tatsächlich vorliegen - dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Urteil: Zeitmietvertrag, Befristung unwirksam - beiderseitiger Kündigungsverzicht

Das Argument des BGH:

Wenn den Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags bekannt gewesen wäre, dass es sich um einen unwirksamen Zeitmietvertrag handelt, hätten sie einen (wirksamen) Kündigungsverzicht für die gleiche Zeit vereinbart, an die der Vermieter gebunden wäre.

  • Daher könne der Vermieter vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten zeitlichen Befristung nicht selbst wegen Eigenbedarfs kündigen.
  • Gesetzlich gebe es keine zeitliche Obergrenze dafür, wie lange Wohnungsmietverträge (wenn ein gesetzlicher Grund vorliegt) befristet sein dürfen.



Redaktion


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