Wohnungsrückgabe - für Schäden gilt die kurze Verjährung

Wird die Wohnung am Mietvertragsende an den Vermieter zurückgegeben, und sind Schäden in der Wohnung vorhanden, dann beginnt mit dem Tag der Wohnungsrückgabe die kurze sechs-monatige Verjährungsfrist zu laufen.

Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Wohnung, nicht mit dem Ende des Mietvertrags

Egal ob die Wohnung schon vor dem Ende des Mietvertrags oder erst nach Ablauf der Kündigungsfrist zurückgegeben wird: 

• Für den Beginn der kurzen Verjährung kommt es nur darauf an, wann, an welchem Datum, die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben wurde, so dass der Vermieter die Möglichkeit hat, den Zustand der Wohnung zu prüfen.

Wohnungsrückgabe - in der kurzen Verjährungsfrist müssen Vermieter Schäden geltend machen

Vermieter müssen zügig prüfen, ob an der Wohnung ein Schaden besteht, den er vom Mieter ersetzt haben möchte. 

• Das Gesetz gibt dem Vermieter nur eine Frist von sechs Monaten.
  (§ 548 Abs. 1 BGB)

Wohnungsrückgabe - Berechnung der kurzen Verjährungsfrist für Schäden an der Wohnung

Berechnung, Feststellung einer kurzen Verjährungsfrist:

Verlängerung der kurzen Verjährung wegen Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter

Verhandeln Mieter und Vermieter in der Zeit vom 18. Dezember bis zum 18. Juni (z.B. vom 1. März bis zum 1. Juni, also 3 Monate) über den in der Wohnung entstandenen Schaden, dann verlängert sich die Verjährungsfrist um die Zeit der Verhandlungen, hier 3 Monate (gemäß § 209 BGB).

• Verhandlungen führen zu einer Hemmung der Verjährung. Dies wäre z.B. der gegenseitige Austausch von Schreiben zum Sachverhalt und zum Finden einer Lösung.
• Ein einfaches Schreiben des Vermieters wegen eines vom Mieter verursachten Schadens, worin der Vermieter Schadenersatz fordert, unterbricht nicht den Lauf der Verjährung.

Ende der Verjährung wäre gemäß diesem Beispiel dann der 18. September.

Schäden in der Wohnung macht der Vermieter nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend

Hat der Vermieter innerhalb dieser Zeit seine Ansprüche nicht geltend gemacht, und bestehen keine Gründe für eine Verlängerung der Verjährungsfrist, dann kann sich der Mieter, die Mieterin auf die Verjährung berufen, die Zahlung einer Schadenersatzforderung  verweigern.

Urteil - Unkenntnis der neuen Anschrift des Mieters ändert an Verjährungsfrist nichts

Ein Vermieter hatte erst nach Ablauf der sechs-Monats-Frist Klage wegen angeblicher Schäden eingereicht. Er argumentierte, er habe erst die neue Anschrift des Mieters ermitteln müssen.

• Das Landgericht Bielefeld entschied in einem Urteil vom 30.06.2014 (Az. 22 S 100/14):
  Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter seine neue Anschrift mitgeteilt hat oder nicht.
• Das Gesetz verlangt, dass Mietverhältnisse zügig abgewickelt werden.
  

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs kann der Vermieter auch nach Ablauf der Verjährungsfrist Schadenersatzansprüche gegen den Anspruch auf Auszahlung einer Barkaution verrechnen.

Schadenersatzanspruch des Vermieters - Verjährung bei Barkaution