Nutzungsvertrag, Mietvertrag bei Genossenschaft - Kündigungsschutz

Für Wohnraummieter, die einen Mietvertrag oder Nutzuzngsvertrag mit einer Genossenschaft haben, kann ein besonderer Kündigungsschutz gelten.

Genossenschaftswohnung - Mitglied oder Nichtmitglied?

Es kommt vor, dass ein Mietvertrag zwischen einer Genossenschaft und einem Nichtmitglied geschlossen wurde. Dann gilt für den Mietvertrag das allgemeine Wohnraummietrecht ohne Einschränkung.

Meist vermieten Wohnungsgenossenschaften ihre Wohnhungen aber nur an Mitglieder. Dann können sich aus dem Genossenschaftsrecht und der Satzung der Genossenschaft Besonderheiten ergeben.

Wohnung in Genossenschaft - es gilt das Mietrecht

Kündigung des Wohnungsmietvertrags, Nutzungsvertrags durch Genossenschaft

Egal ob ein normaler Wohnungsmietvertrag geschlossen wurde, oder ein Vertrag mit einem Genossenschaftsmitglied (oft als Nutzungsvertrag bezeichnet):

• Ein Wohnungsmietvertrag kann nur schriftlich gekündigt werden.
  Kündigung durch Vermieter
• Ein Wohnungsmietvertrag kann nur gekündigt werden, wenn der Vermieter sich auf einen gesetzlichen Grund beruft und diesen in dem Kündigungsschreiben benennt.
  Kündigung durch Vermieter - Kündigungsgründe

Einschränkung des Kündigungsrechts für Genossenschaftswohnung

Eine Genossenschaft kann nicht wegen "Eigenbedarfs" kündigen, weil die Genossenschaft selbst ja nicht in der Wohnung wohnen kann - und eine Benutzung einer Wohnung zu anderen Zwecken, z.B. als Büro ist meist durch die Satzung, oft auch durch das Verbot der Zweckentfremdung ausgeschlossen.
Die Kündigung durch die Genossenschaft ist verglichen mit anderen Vermietern oft eingeschränkt.

Kündigung durch Genossenschaft

In den Mietverträgen für Genossenschaftswohnungen sind häufig auch besondere Regelungen enthalten, die eine Kündigung einschränken, z.B. dass "eine Kündigung nur aus besonderen Gründen" zulässig ist.

• Solche vertraglichen Beschränkungen gelten dann sogar gegenüber einem anderen Vermieter, der die Wohnung von der Genossenschaft gekauft hat (nicht aber im Falle des Erwerbs durch Zwangsversteigerung)
  Kündigungsbeschränkung gilt auch für Erwerber

Kündigungsschutz für Mieter gegenüber Genossenschaft

Unabhängig davon, ob sie Mitglieder sind, haben die Mieter von Genossenschaften alle gesetzlichen Rechte, gegen eine Kündigung ihres Wohnungsmietvertrages vorzugehen.

• Insbesondere haben sie das Recht, gegen eine Kündigung Widerspruch nach § 574 BGB einzulegen.
• Wenn vom Vermieter / der Genossenschaft auf das Widerspruchsrecht schriftlich hingewiesn wird, muss die gesetzliche Frist für den Widerspruch eingehalten werden. Fehlt der Hinweis, kann der Widerspruch noch in der ersten mündlichen Verhandlung vor Gericht erklärt werden.

Widerspruch gegen Kündigung einlegen

Berechtigung der Kündigung überprüfen - Genossenschaftsrecht

Mitglieder einer Genossenschaft haben Rechte gegenüber der Genossenschaft. Die Satzung kann eine Regelung enthalten, die dem Mitglied die Möglichkeit gibt, Entscheidungen des Vorstandes - hier die Kündigung - durch ein anderes Organ, z.B. den Aufsichtsrat überprüfen zu lassen.

• Wenn diese Möglichkeit besteht, sollten Sie davon Gebrauch machen, selbst dann, wenn Sie wegen der Zusammensetzung des Aufsichtsrats keine Chance sehen, dass dieser die Entscheidung des Vorstandes korrigiert, und Sie sollten auch dokumentieren, wie sich die Genossenschaft dazu verhält.

Handelt es sich um eine Kündigung wegen Mietrückständen, kann es helfen, wenn der Genossenchaft die baldige Zahlung glaubhaft in Aussicht gestellt werden kann. Möglicherweise kommen auch Transferleistungen in Betracht, dass also eine öffentliche Stelle die Mieztrückstände übernimmt oder wenigstens ein Darlehen gibt.

Bei verhaltensbedingter Kündigung müsste glaubhaft in Aussicht gestellt werden, dass weitere Verstöße nicht vorkommen werden.

• Die Satzung der Genossenschaft kann auch Regelungen enthalten, die eine Kündigung nur unter besonderen Voraussetzungen zulassen.

Und es kann sein, dass sich aus der Satzung oder dem Verhalten der Genossenschaft gegenüber anderen Mietern sich Argumente gegen die Berechtigung der Kündigungsgründe oder die Ausübung des Kündigungsrechts gewinnen lassen.