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Einbauten in der Mietwohnung am Mietvertragsende - Rückbau?

Wurden von Mietern Einbauten in der Mietwohnung vorgenommen, dann stellt sich am Ende des Mietvertrags die Frage: was geschieht mit den Einbauten, ist immer ein Rückbau erforderlich, müssen die Einbauten entfernt werden?

Mieter sind verpflichtet bei Auszug die Wohnung ohne Einbauten zurückzugeben

Grundsätzlich sind Mieter bei Auszug verpflichtet, die Wohnung geräumt, d.h. auch ohne Einbauten, zurückzugeben. Dies ergibt sich aus der Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB.

  • Mieter müssen in der Regel den Zustand wieder herstellen, der zuvor bestanden hat. 

Statt Einbauten aus der Wohnung entfernen, Vereinbarung mit Vermieter treffen

Da Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen müssen, kann eine Vereinbarung mit dem Vermieter sinnvoll sein, dass Einbauten ohne Erhalt einer Entschädigung in der Wohnung verbleiben können - die Kosten für einen Rückbau, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands können erheblich sein.

  • Stimmt der Vermieter einem Verbleib der Einbauten zu, so sollte dies schriftlich mit dem Vermieter geregelt werden, kann auch Inhalt des Rückgabeprotokolls oder eines Vorabnahmeprotokolls sein:
    ​​​​​​​Vorabnahme für Mietwohnung - Vorbereitung Wohnungsrückgabe  
  • Besteht der Vermieter aber auf der Wegnahme, dem Rückbau, so sind Mieter dazu verpflichtet.
    Eine seltene Ausnahme könnte bestehen, wenn die Forderung des Vermieters, einen Rückbau durchzuführen, unverhältnismäßig ist; das muss im Einzelfall rechtlich beurteilt werden, wie die Aussichten, Chancen sind.

  • Es kann auch ein Verkauf der Einbauten an den Vermieter vereinbart werden.
    ​​​​​​​Einbauten in Mietwohnung, Mietvertragsende - Kauf durch Vermieter 

Mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführte Einbauten können nicht einfach entfernt werden

​​​​​​​Mieter können nicht einfach Einbauten aus der Wohnung entfernen, wenn der Vermieter den Einbau erlaubt hatte. 
Hatte der Vermieter Kenntnis von den Einbauten, weil Sie ihn z.B. um die Genehmigung, Erlaubnis gefragt haben und ist keine Regelung getroffen, was mit den Einbauten zu Mietvertragsende geschehen soll, dann ist der Vermieter über den beabsichtigten Ausbau, Rückbau zu informieren.

  • Mieter sind verpflichtet, dem Vermieter vor dem Auszug mitzuteilen, welche Einbauten weggenommen werden sollen.
    Der Vermieter kann Einbauten gemäߠ§ 552 BGB gegen Zahlung angemessener Entschädigung übernehmen.
  • Sie müssen sich darauf einlassen, wenn Sie kein besonderes Interesse an der Wegnahme der Einrichtung vorbringen können: 
    Wohnungsrückgabe, Einbauten - Ãœbernahme, Kauf durch Vermieter 

Vermieter darf Einbauten gegen Zahlung eines angemessenen Zeitwertes übernehmen

Rechtzeitig vor der Rückgabe kann eine Vereinbarung mit dem Vermieter zur Ãœbernahme von Einbauten geschlossen werden.  

  • Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung (Zeitwert), das Wegnahmerecht (539 BGB) des Mieters abzuwenden, das Wegnahmerecht quasi abzukaufen.

Mietvertragsende, Wegnahmerecht des Mieters für Einbauten 

Nach dem Gesetz dürfen Mieter Einbauten wieder entfernen und mitnehmen, haben ein Wegnahmerecht, das der Vermieter gegen eine angemessene Entschädigung zum Zeitwert abwenden kann (wie vorstehend).

  • Das Wegnahmerecht des Mieters verjährt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, nicht erst ab Rückgabe der Wohnung.

Der Nachmieter soll Einrichtung, Einbauten vom Vormieter übernehmen

Möglich ist auch eine Vereinbarung mit dem Nachmieter, worin dieser Ihre Einbauten übernimmt.

Die Konsequenz daraus wäre, dass der Nachmieter sich verpflichtet, die übernommenen Gegenstände oder Einbauten bei seinem späteren Auszug zu entfernen, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. 

  • In eine Vereinbarung mit dem Nachmieter sollte immer der Vermieter eingebunden werden.
  • Nach dem Gesetz kann der Vermieter von Ihnen die Rückgabe der Wohnung in dem ursprünglichen Zustand, ohne Einbauten verlangen.
  • Dies gilt auch, wenn der Nachmieter zwar Einbauten gern übernehmen würde, der Vermieter aber nicht damit einverstanden ist. Anders ist es nur, wenn die Möglichkeit, die Einbauten für den Nachmieter in der Wohnung zu belassen, bereits zum Zeitpunkt des Einbaus oder bei einer Vorabnahme oder bei der Wohnungsrückgabe mit dem Vermieter geregelt wurde.

Stimmt der Vermieter einem Verkauf an den Nachmieter zu, dann kann er von diesem irgendwann ausziehenden Mieter die Entfernung der Einbauten verlangen, auch wenn wieder ein weiterer Nachmieter die Einbauten gern übernehmen würde, usw. 
Wohnungsrückgabe - Nachmieter, Vermieter soll Einbauten übernehmen 



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