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Einbauten in der Mietwohnung am Mietvertragsende - Rückbau?

Wurden Einbauten in der Mietwohnung vorgenommen, dann stellt sich bei Aufgabe der Wohnung, spätestens bei der Wohnungsrückgabe die Frage:

Was geschieht mit den Einbauten, ist immer ein Rückbau erforderlich?

Mieter sind verpflichtet bei Auszug die Wohnung ohne Einbauten zurückzugeben

Grundsätzlich sind Mieter bei Auszug verpflichtet, die Wohnung geräumt, d.h. auch ohne Einbauten, zurückzugeben. Dies ergibt sich aus der Rückgabepflicht gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung nach § 546 BGB.

  • Sie müssen in der Regel den Zustand wieder herstellen, der zuvor bestanden hat. 
  • Aber:
    ​​​​​​​Mieter können nicht einfach Einbauten entfernen, wenn der Vermieter diese z.B. erlaubt hat. 
    Hatte der Vermieter Kenntnis von den Einbauten, weil Sie ihn z.B. um die Genehmigung, Erlaubnis gefragt haben und ist keine Regelung getroffen, was mit den Einbauten zu Mietvertragsende geschehen soll, 
    dann ist der Vermieter über den beabsichtigten Ausbau, Rückbau zu informieren.
  • Sie sind verpflichtet, dem Vermieter vor dem Auszug mitzuteilen, welche Einbauten weggenommen werden sollen.
    Der Vermieter kann Einbauten gemäß § 552 BGB gegen Zahlung angemessener Entschädigung übernehmen.
  • Sie müssen sich darauf einlassen, wenn Sie kein besonderes Interesse an der Wegnahme der Einrichtung vorbringen können: 
    Wohnungsrückgabe, Einbauten - Übernahme, Kauf durch Vermieter 
Hinweis


Da Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen müssen, kann eine Vereinbarung mit dem Vermieter sinnvoll sein, dass Einbauten ohne Erhalt einer Entschädigung in der Wohnung verbleiben können - die Kosten für einen Rückbau, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, können erheblich sein.

Besteht der Vermieter aber auf der Wegnahme, dem Rückbau, so sind Mieter dazu verpflichtet.
Eine seltene Ausnahme könnte bestehen, wenn die Forderung des Vermieters unverhältnismäßig ist - es muss im Einzelfall rechtlich beurteilt werden, wie die Aussichten, Chancen sind.

Vermieter darf Einbauten gegen Zahlung eines angemessenen Zeitwertes übernehmen

Rechtzeitig vor der Rückgabe kann eine Vereinbarung mit dem Vermieter zur Übernahme von Einbauten geschlossen werden.  

  • Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung (Zeitwert), das Wegnahmerecht (539 BGB) des Mieters abzuwenden, das Wegnahmerecht quasi abzukaufen.

Mietvertragsende, Wegnahmerecht des Mieters für Einbauten 

Nach dem Gesetz dürfen Mieter Einbauten wieder entfernen und mitnehmen, haben ein Wegnahmerecht, das der Vermieter gegen eine angemessene Entschädigung zum Zeitwert abwenden kann (wie vorstehend).

  • Das Wegnahmerecht des Mieters verjährt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, nicht erst ab Rückgabe der Wohnung.

Der Nachmieter soll Einrichtung, Einbauten vom Vormieter übernehmen

Möglich ist auch eine Vereinbarung mit dem Nachmieter, worin dieser Ihre Einbauten übernimmt.

Die Konsequenz daraus wäre, dass der Nachmieter sich verpflichtet, die übernommenen Gegenstände oder Einbauten bei seinem späteren Auszug zu entfernen, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. 

  • In eine Vereinbarung mit dem Nachmieter sollte immer der Vermieter eingebunden werden.
  • Nach dem Gesetz kann der Vermieter von Ihnen die Rückgabe der Wohnung in dem ursprünglichen Zustand, ohne Einbauten verlangen.
  • Dies gilt auch, wenn der Vermieter nicht einverstanden ist, dass der Nachmieter die Einbauten übernimmt, wenn nicht etwas anderes bereits zum Zeitpunkt des Einbaus oder bei einer Vorabnahme oder bei der Wohnungsrückgabe mit dem Vermieter geregelt wurde.

Stimmt der Vermieter einem Verkauf an den Nachmieter zu, dann kann er von diesem irgendwann ausziehenden Mieter die Entfernung der Einbauten verlangen, auch wenn wieder ein weiterer Nachmieter die Einbauten gern übernehmen würde, usw. 
Wohnungsrückgabe - Nachmieter, Vermieter soll Einbauten übernehmen 

Tipp


Wenn umfangreiche und / oder wertvolle Einbauten vom Mieter beabsichtigt sind (z.B. eine Badmodernisierung), ist dringend zu empfehlen, dass vor dem Einbau eine schriftliche Vereinbarung über diese Mietermodernisierung abgeschlossen wird:
Modernisierung - Mieter will selbst die Wohnung modernisieren  

  • Darin sollte schon geregelt sein, wie am Ende des Mietvertrages mit den Einbauten umgegangen werden soll, oder in welcher Höhe Sie eine Entschädigung für Einbauten erhalten.


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