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Zwangsversteigerung - der Mietvertrag gilt weiter

Im Wege der Zwangsversteigerung kann ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung an einen neuen Eigentümer gehen. Der Mietvertrag geht dann vollständig auf den neuen Eigentümer über.

Zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kann es aus unterschiedlichen Gründen kommen.

Wie kommt es zur Zwangsversteigerung?

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer des Grundstücks oder einer Eigentumswohnung  - z.B. auch als Erben eines früheren Eigentümers -, dann kann jeder Miteigentümer verlangen, dass diese Gemeinschaft aufgelöst wird. Können die Beteiligten sich nicht einigen, dann kommt es zur Zwangsversteigerung, hier einer sogenannten Teilungsversteigerung.

Meist kommt es zur Zwangsversteigerung, weil der Grundstückseigentümer oder der Eigentümer einer Eigentumswohnung Kredite nicht zurückzahlt, die im Grundbuch für diese Immobilie als Belastung eingetragen sind. Der Kreditgeber - meist eine Bank - kann dann die Immobilie durch Versteigerung zu Geld machen.

Auch wegen sonstiger Schulden kann vom Gläubiger die Zwangsversteigerung einer Immobilie betrieben werden. Diese Fälle sind aber selten.

Was passiert bei der Zwangsversteigerung?

In einem genau geregelten Verfahren wird die Immobilie öffentlich in einem Versteigerungstermin angeboten. Wer das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag, das heißt, das Eigentum an der Immobilie geht auf diesen neuen Eigentümer, den sogenannten Ersteher, über.

  • Bei der Zwangsversteigerung geht das Eigentum mit dem Zuschlag im Versteigerungstermin über, nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Zwangsversteigerung: Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über

Wie bei jedem Eigentumswechsel geht jeder Mietvertrag auf den Erwerber über. Das heißt, von dem Zuschlag an hat der Ersteher, der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Schwierig kann hier werden, wenn nicht alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten worden sind. Der neue Eigentümer kann sich darauf berufen, dass er von weiteren Vereinbarungen nichts weiß.

  • Prüfen Sie daher frühzeitig, ob alle wichtigen Vereinbarungen schriftlich getroffen worden sind und sammeln Sie die Unterlagen darüber.

Die Miete muss - sobald Ihnen der Eigentumsübergang mitgeteilt worden ist, an den neuen Vermieter bzw. die von diesem benannte Verwaltung gezahlt werden.

Kann nach Zwangsversteigerung der neue Eigentümer den Mietvertrag kündigen?

Der Ersteher, also der neue Eigentümer, kann den Mietvertrag kündigen.

  • Aber für Wohnungsmieter besteht der volle Kündigungsschutz

Kündigung wegen Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung: Erwerber haftet auch für die Kaution

Wer eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, bekommt häufig vom vorigen Eigentümer nicht die vom Mieter gezahlte Kaution.

  • Aber nach dem Gesetz haftet der aktuelle Eigentümer immer dafür, dass die Kaution (mit Zinsen) am Ende des Mietvertrages an den Mieter zurückgezahlt wird, auch wenn er selbst dieses Geld gar nicht erhalten hat.

Sie können also Ihre Kaution auch von dem jetzigen Eigentümer herausverlangen.

Kaution zurückverlangen nach Eigentümerwechsel



Redaktion


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