Abmahnung - Anspruch für Mieter auf Widerruf, Feststellungsklage?

Mieter haben keinen Anspruch auf Löschung oder Widerruf einer unberechtigten Abmahnung, auch eine Feststellungsklage, zur Feststellung ob die Abmahnung des Vermieters berechtigt ist, ist meist nicht zulässig. 

Abmahnung - Vermieter beanstandet Vertragsverletzung, Verhalten des Mieters

Ist der Vermieter der Ansicht, dass Mieter den Mietvertrag verletzen, dann kann der Vermieter die Mieter schriftlich auffordern, die entsprechenden Verhaltensweisen zu unterlassen. Dies nennt man eine Abmahnung.

Oft wird in dem Schreiben eine Frist gesetzt, oder es steht dort z.B. "ab sofort" dieses Verhalten einzustellen, z.B. die angebliche Untervermietung, angeblich störenden Lärm, angeblich nicht ordentliche Müllentsorgung usw.

• Das Schreiben ist vor allem wichtig, wenn der Vermieter wegen dieses Verhaltens oder ähnlicher Verstöße später eine Kündigung schicken will.
  Abmahnung des Vermieters - welche Folgen kann sie haben? 

Abmahnung des Vermieters als Voraussetzung für die außerordentliche Kündigung des Mieters

Zumindest eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist normalerweise nur möglich, wenn der Vermieter den Mieter vorher abgemahnt hat, ihm Gelegenheit gegeben hat, den angeblichen Vertragsverstoß zu beenden.
Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages.

Abmahnung - Vorwürfe des Vermieters sind unberechtigt - Widerruf, Löschung verlangen

Sind die Vorwürfe unberechtigt, dann ärgern sich die Mieter natürlich über die zu Unrecht erfolgte Abmahnung. Manchmal werden falsche Vorwürfe auch nur erhoben, um Mieter unter Druck zu setzen.

Es ist möglich - aber nicht in jedem Fall zu empfehlen - dass die Mieter eine Gegendarstellung an den Vermieter schicken.

• Mieter sollten sich deswegen unbedingt vorher fachkundig beraten lassen - eine Gegendarstellung kann schädlich sein.

Manche Mieter wünschen, dass eine unberechtigte Abmahnung (wie man das aus dem Arbeitsrecht kennt) aus der Akte entfernt wird, verlangen die Löschung oder den Widerruf.

Bundesgerichtshof: Kein Anspruch auf Widerruf oder Löschung einer Abmahnung

Ein Vermieter schickte seinem Mieter eine Abmahnung mit der Behauptung, der habe sich während der Ruhezeiten nicht an die Hausordnung gehalten und durch ein häufig überlaut eingestelltes Fernsehgerät Mitmieter und Nachbarn erheblich gestört. Der Mieter war überzeugt, dass von ihm solche Störungen nicht ausgehen und verlangte den Widerruf dieser Vorwürfe und die Löschung in der Mieterakte, erhob schließlich Klage gegen den Vermieter. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage des Mieters ab.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Urteil vom 20.2.2008 (Az.  VIII ZR 139/07 ), dass Mieter keinen Anspruch auf Widerruf oder Löschung haben, auch wenn die Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist. 

Der BGH argumentierte, die Abmahnung des Vermieters habe keine eigene Rechtswirkung:

• Die Abmahnung ändere nichts daran, dass der Vermieter, wenn er sich in einem späteren Rechtsstreit über eine Kündigung auf dieses abgemahnte Verhalten stützen will, den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen muss.

Feststellungsklage des Mieters gegen unberechtigte Abmahnung nicht möglich

In dem Streitfall war auch noch eine Feststellungsklage eingereicht worden, sinngemäß sollte durch Urteil festgestellt werden, dass die in der Abmahnung erhobenen Vorwürfe unzutreffend sind.

Auch diesen Klageantrag wiesen alle Instanzen ab. Der BGH argumentierte, die Zivilprozessordnung, § 256 ZPO, erlaube eine Feststellungsklage nur sehr eingeschränkt. Für die Klärung, ob ein bestimmter Vorwurf berechtigt oder unberechtigt sei, könne eine solche Klage nicht erhoben werden.

Abmahnung des Vermieters unberechtigt - Mieter sollten Beweise sichern

Sind Sie als Mieter mit Vorwürfen des Vermieters, insbesondere in einer Abmahnung, konfrontiert, die Sie für unberechtigt halten, dann sollten Sie möglichst Beweise sammeln und sichern, etwa Zeugenaussagen von Nachbarn, ergänzend dazu z.B. Fotos. Denn wenn es zum Prozess kommt, muss zwar der Vermieter seine Vorwürfe beweisen, es kann aber helfen, wenn Sie möglichst die Vorwürfe entkräften können.

Abmahnung berechtigt, Vorwürfe zutreffend - Vertragsverletzung beenden

Wird ein Verhalten, das wirklich eine Vertragsverletzung darstellt, nicht innerhalb der vom Vermieters gesetzten Frist - oder: bei der Forderung "ab sofort" möglichst schnell - beendet, dann kann eine Kündigung der Wohnung wegen Vertragsverletzung die Folge sein,

• Mieter sollten daher in diesem Fall unbedingt zügig (und ggf. beweisbar) das beanstandete Verhalten beenden.

Sie sollten sich unbedingt fachkundig beraten lassen, ob es in der konkreten Situation sinnvoll ist, den Vermieter schriftlich zu informieren, weil eine solche Mitteilung sogar schädlich sein kann.