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Unberechtigte Abmahnung vom Vermieter - Widerruf als Mieter

Bei einer erheblichen Pflichtverletzung kann der Mietvertrag vom Vermieter / Eigentümer der Wohnung, des Hauses gekündigt werden.

Handelt es sich um eine nicht so schwere Pflichtverletzung. dann verlangen die Gerichte, dass vor einer Kündigung eine Abmahnung vom Vermieter ausgesprochen wird. 

Dies soll - gerade bei nicht so schweren Pflichtverletzungen - dem anderen Vertragsteil (Mieter) klar machen, dass eine bestimmte Verhaltensweise als Pflichtverletzung angesehen wird und bei Wiederholung der Pflichtverletzung kann dies zur Kündigung der Wohnung führen. 

  • Ein Beispiel dafür wäre, wenn der Mieter die Miete zwar in richtiger Höhe, aber immer drei Tage zu spät zahlt - dieses Verhalten begründet keine sofortige Kündigung.

Abmahnung - mündliche Vereinbarung zum Mietvertrag als Risiko für eine Abmahnung

Beispiel:

Auf Grund einer mündlichen Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Miete für die Wohnung zum 10. Kalendertag eines Monats gezahlt.

Die Wohnung wird verkauft, der neue Vermieter erwartet die rechtzeitige Zahlung der Miete.

Aus Sicht des neuen Eigentümers sind die weiterhin zum 10. des Monats erfolgenden Mietzahlungen unpünktlich. Wegen der verspäteten Mietzahlungen erfolgt eine Abmahnung vom neuen Vermieter.

Der Mieter hält dann, wegen der bestehenden Absprache mit dem bisherigen Eigentümer, die Abmahnung für unberechtigt.

  • Ein solcher Fall muss genau geprüft werden, denn es kann ein Kündigungsrisiko für den Mietvertrag durchaus bestehen - abgesehen davon, dass mündliche Absprachen schwer beweisbar sind -
  • es muss durch die Absprache mit dem bisherigen Eigntümers keine Vertragsänderung für den Mietvertrag dahingehend erfolgt sein, dass die Miete für die Dauer des Mietverhältnisses immer erst zum 10. Kalendertag fällig ist.

Widerruf einer Abmahnung durch Mieter - Entfernung der Abmahnung durch den Vermieter

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann der Mieter die Entfernung einer Abmahnung oder einen Widerruf nicht verlangen.

Die Abmahnung verschaffe dem Vermieter keinen Beweisvorteil. Wenn er wegen eines abgemahnten Grundes den Mietvertrag später kündigt, müsse er auch das abgemahnte Verhalten beweisen.

Unberechtigte Abmahnung vom Vermieter - was können Mieter  vom Vermieter verlangen?  

Bevor es zu großen Problemen mit dem Vermieter kommt - wer eine unrechtmäßige Abmahnung erhält, sollte unterscheiden: 

  • Geht es um ein Verhalten, welches sich wiederholen wird (z.B. Fälligkeit der Miete, Berechtigung der Kinder im Hof des Hauses zu spielen u.a.)?
  • Geht es um eine Angelegenheit, für die anwaltlich die Rechtslage geklärt werden sollte?

Betrifft die Abmahnung ein (angebliches) Verhalten, welches in Zukunft ohnehin nicht wieder vorkommt, reicht meist auch eine Gegendarstellung.

​​​​​​​Kann aber ein bestehendes Problem mit der Hausverwaltung / dem Vermieter nicht gelöst werden, ist keine einvernehmliche Lösung zu finden, dann kann die Einschaltung eines Rechtsanwaltes (bevor es tatsächlich zum Ausspruch einer Kündigung kommen kann) sehr sinnvoll sein. 

Mieter kann sich mit einer Feststellungsklage gegen eine unberechtigte Abmahnung wehren

Mieter haben die Möglichkeit (nach eingehender Prüfung des Sachverhalts durch einen Anwalt) eine Feststellungsklage einzureichen.

Im Rahmen dieser Klage wird vom Gericht der konkrete Streitpunkt geprüft auch für die Zukunft entschieden. 

Hinweis


  • Immer sollten Beweise gesichert werden, wenn dadurch ein abgemahntes Verhalten widerlegt werden kann. 

Bevor Sie auf eine Abmahnung reagieren, sollten Sie sich immer fachkundig beraten lassen.

  • Es kann auch besser sein, auf eine Abmahnung nicht zu reagieren - dies sollte mit dem Anwalt besprochen werden.
Christof Schramm


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