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Unberechtigte Abmahnung vom Vermieter - Widerruf als Mieter

Bei einer Abmahnung durch den Vermieter müssen Mieter besonders vorsichtig sein, denn bei einer erheblichen Pflichtverletzung kann der Vermieter / Eigentümer die Wohnung kündigen. Die Abmahnung muss sorgfältig geprüft werden, ob diese berechtigt oder unberechtigt ist, ein Widerspruch gegen die Abmahnung erfolgt.

Abmahnung des Vermieters als Vorbereitung der Kündigung der Wohnung

Handelt es sich um eine nicht so schwere Pflichtverletzung, dann verlangen die Gerichte, dass vor einer Kündigung eine Abmahnung vom Vermieter ausgesprochen wird. 
Abmahnung wegen Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietvertrag
Abmahnung des Vermieters - welche Folgen kann sie haben? 

Dies soll - gerade bei nicht so schweren Pflichtverletzungen - dem anderen Vertragsteil (Mieter) klar machen, dass eine bestimmte Verhaltensweise als Pflichtverletzung angesehen wird und bei Wiederholung der Pflichtverletzung kann dies zur Kündigung der Wohnung führen. 

  • Ein Beispiel dafür wäre, wenn der Mieter die Miete zwar in richtiger Höhe, aber immer drei Tage zu spät zahlt - dieses Verhalten begründet keine sofortige Kündigung.

Widerruf einer Abmahnung durch Mieter - Rücknahme der Abmahnung durch den Vermieter

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann der Mieter die Entfernung einer Abmahnung oder einen Widerruf bzw. die Rücknahme nicht verlangen.

Die Abmahnung verschaffe dem Vermieter keinen Beweisvorteil.

Wenn wegen eines abgemahnten Grundes der Mietvertrag später gekündigt wird, dann müsse der Vermieter das abgemahnte Verhalten beweisen.

Bevor Mieter auf eine Abmahnung reagieren: immer fachkundig beraten lassen!

Unberechtigte Abmahnung vom Vermieter - was können Mieter  vom Vermieter verlangen?  

Bevor es zu großen Problemen mit dem Vermieter kommt - wer eine unrechtmäßige Abmahnung erhält, sollte unterscheiden: 

  • Geht es um ein Verhalten, welches sich wiederholen wird (z.B. Fälligkeit der Miete, Berechtigung der Kinder im Hof des Hauses zu spielen u.a.)?
  • Geht es um eine Angelegenheit, für die anwaltlich die Rechtslage geklärt werden sollte?

Betrifft die Abmahnung ein (angebliches) Verhalten, welches in Zukunft ohnehin nicht wieder vorkommt, reicht meist auch eine Gegendarstellung.

​​​​​​​Kann aber ein bestehendes Problem mit der Hausverwaltung / dem Vermieter nicht gelöst werden, ist keine einvernehmliche Lösung zu finden, dann kann die Einschaltung eines Rechtsanwaltes (bevor es tatsächlich zum Ausspruch einer Kündigung kommt) sehr sinnvoll sein. 

  • Immer sollten Beweise gesichert werden, wenn dadurch ein abgemahntes Verhalten widerlegt werden kann. 

Mieter können sich mit einer Feststellungsklage gegen eine unberechtigte Abmahnung wehren

Mieter haben die Möglichkeit (nach eingehender Prüfung des Sachverhalts durch einen Anwalt) eine Feststellungsklage einzureichen.

Im Rahmen dieser Klage wird vom Gericht der konkrete Streitpunkt geprüft und auch für die Zukunft entschieden. 

Abmahnung - mündliche Vereinbarung zum Mietvertrag als Risiko für eine Abmahnung

Beispiel:

Auf Grund einer mündlichen Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Miete für die Wohnung immer zum 10. Kalendertag eines Monats gezahlt.

Die Wohnung wird verkauft, der neue Vermieter erwartet die rechtzeitige Zahlung der Miete.
Bis wann ist die laufende Miete monatlich zu zahlen?

Aus Sicht des neuen Eigentümers sind die weiterhin zum 10. des Monats erfolgenden Mietzahlungen unpünktlich. Wegen der verspäteten Mietzahlungen erfolgt eine Abmahnung vom neuen Vermieter.
Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlung

Der Mieter hält dann, wegen der bestehenden Absprache zum Zahlungstermin der Miete mit dem bisherigen Eigentümer, die Abmahnung für unberechtigt.

  • Ein solcher Fall muss genau geprüft werden, denn es kann ein Kündigungsrisiko für den Mietvertrag durchaus bestehen - abgesehen davon, dass mündliche Absprachen schwer beweisbar sind -
  • es muss durch die Absprache mit dem bisherigen Eigntümers keine Vertragsänderung für den Mietvertrag dahingehend erfolgt sein, dass die Miete für die Dauer des Mietverhältnisses immer erst zum 10. Kalendertag fällig ist.
    Miete pünktlich und vollständig zahlen - Folgen bei Verstoß

Christof Schramm


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