Feststellungsklage als Mieter einer Wohnung einreichen

Durch eine Feststellungsklage können Mieter einer Wohnung oder eines Hauses erreichen, dass ein Gericht bestimmte Rechte feststellt. An die Entscheidung des Gerichts zu einer Feststellungklage sind alle Parteien gebunden.

Eine Feststellungsklage kann sinnvoll sein, wenn rechtliche Verhältnisse zu klären sind

Grundsätzlich entscheidet auch im Mietrecht ein Gericht nur über aktuell bestehende Ansprüche, und jeder Richter beurteilt selbst alle dafür maßgeblichen Rechtsfragen.

• Ausnahmsweise kann eine Feststellungsklage erhoben werden, und zwar dann, wenn rechtliche Verhältnisse geklärt werden müssen, die dauerhaft eine Bedeutung haben.
• Für das Einreichen der Klage wird ein sogenanntes "Feststellungsinteresse" beim Kläger benötigt, das die Klage rechtfertigt.
  Ob eine Feststellungsklage möglich bzw. sinnvoll ist, sollte in einer anwaltlichen Beratung geklärt werden.

Beispiele für eine Feststellungsklage des Mieters einer Mietwohnung, eines Hauses

Für Mieter kommt eine Feststellungsklage z.B. in Betracht,

• wenn unklar ist, ob eine bestimmte Kündigungserklärung den Mietvertrag beendet hat: 

  Feststellungsklage zur Abwehr der Kündigung des Mietvertrags 

• wenn unklar ist, ob eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (Modernisierungsumlage) die Miete erhöht hat oder nicht, bzw. ab welchem Zeitpunkt,
• wenn unklar ist, ob wegen eines bestimmten Mangels ein Mietminderungsrecht besteht, und in welcher Höhe: Feststellungsklage - Höhe einer Mietminderung gerichtlich feststellen 
• wenn die Mietpreisbremse gilt und im Mietvertrag eine zu hohe Miete steht, kann das Gericht feststellen, dass die Miete künftig nicht höher ist als der zulässige Betrag,
  Mietpreisbremse - Durchsetzung der Mietsenkung
• wenn die Wohnung preisgebunden ist, und der Vermieter sich nicht an die Preisbindung hält, kann ebenfalls die derzeit zulässige Miete durch Urteil festgestellt werden.

Feststellungsklage zur Abwehr von Forderungen des Vermieters

Mieter können sich mit einer Feststellungsklage gegen eine bestimmte Forderung des Vermieters wenden, um feststellen zu lassen, dass für eine bestimmte Forderung keine Zahlungsverpflichtung besteht.

Feststellungsklage zur Klärung der Rechtslage - Wirkung für die Zukunft

Eine Feststellungsklage richtet sich darauf, dass eine bestimmte Rechtssituation geklärt wird, weil dies für die Zukunft von wesentlicher Bedeutung ist (Feststellungsinteresse). Es kann dann ein Feststellungsurteil ergehen.

Feststellungsklage - an das Urteil sind die Parteien gebunden

Wird am Ende ein Feststellungsurteil erlassen und wird dieses rechtskräftig, dann kann sich künftig jede Seite darauf berufen, dass dieses Recht besteht oder - wenn das Urteil so lautet - nicht besteht, und auch jeder Richter ist künftig grundsätzlich an dieses Urteil gebunden.