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Ratgeber Untervermietung
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Unberechtigte Abmahnung vom Vermieter - Widerruf als Mieter
Bei einer Abmahnung durch den Vermieter müssen Mieter besonders vorsichtig sein, denn bei einer erheblichen Pflichtverletzung kann der Vermieter / Eigentümer die Wohnung kündigen. Die Abmahnung muss sorgfältig geprüft werden, ob diese berechtigt oder unberechtigt ist, ein Widerspruch gegen die Abmahnung erfolgt.
Abmahnung des Vermieters als Vorbereitung der Kündigung der Wohnung
Handelt es sich um eine nicht so schwere Pflichtverletzung, dann verlangen die Gerichte, dass vor einer Kündigung eine Abmahnung vom Vermieter ausgesprochen wird.
Abmahnung wegen Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietvertrag
Abmahnung des Vermieters - welche Folgen kann sie haben?
Dies soll - gerade bei nicht so schweren Pflichtverletzungen - dem anderen Vertragsteil (Mieter) klar machen, dass eine bestimmte Verhaltensweise als Pflichtverletzung angesehen wird und bei Wiederholung der Pflichtverletzung kann dies zur Kündigung der Wohnung führen.
- Ein Beispiel dafür wäre, wenn der Mieter die Miete zwar in richtiger Höhe, aber immer drei Tage zu spät zahlt - dieses Verhalten begründet keine sofortige Kündigung.
Widerruf einer Abmahnung durch Mieter - Rücknahme der Abmahnung durch den Vermieter
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann der Mieter die Entfernung einer Abmahnung oder einen Widerruf bzw. die Rücknabmahnung nicht verlangen.
BGH: Kein Anspruch auf Widerruf, Löschung der Abmahnung, keine Feststellungsklage
Die Abmahnung verschaffe dem Vermieter keinen Beweisvorteil.
Wenn wegen eines abgemahnten Grundes der Mietvertrag später gekündigt wird, dann müsse der Vermieter das abgemahnte Verhalten beweisen.
Bevor Mieter auf eine Abmahnung reagieren: immer fachkundig beraten lassen!
- Es kann besser sein, auf eine Abmahnung nicht zu reagieren - dies sollte mit dem Anwalt besprochen werden.
Es kann sinnvoll sein, nach genauer Prüfung, der Abmahnung zu widersprechen:
Abmahnung - Gegendarstellung, Widerspruch gegenüber Vermieter
Unberechtigte Abmahnung vom Vermieter - was können Mieter vom Vermieter verlangen?
Bevor es zu großen Problemen mit dem Vermieter kommt - wer eine unrechtmäßige Abmahnung erhält, sollte unterscheiden:
- Geht es um ein Verhalten, welches sich wiederholen wird (z.B. Fälligkeit der Miete, Berechtigung der Kinder im Hof des Hauses zu spielen u.a.)?
- Geht es um eine Angelegenheit, für die anwaltlich die Rechtslage geklärt werden sollte?
Betrifft die Abmahnung ein (angebliches) Verhalten, welches in Zukunft ohnehin nicht wieder vorkommt, reicht meist auch eine Gegendarstellung.
​​​​​​​Kann aber ein bestehendes Problem mit der Hausverwaltung / dem Vermieter nicht gelöst werden, ist keine einvernehmliche Lösung zu finden, dann kann die Einschaltung eines Rechtsanwaltes (bevor es tatsächlich zum Ausspruch einer Kündigung kommt) sehr sinnvoll sein.
- Immer sollten Beweise gesichert werden, wenn dadurch ein abgemahntes Verhalten widerlegt werden kann.
Können Mieter sich mit einer Feststellungsklage gegen eine unberechtigte Abmahnung wehren?
Eine Feststellungsklage ist nur in seltensten Fällen möglich und sollte nur nach eingehender Prüfung des Sachverhalts durch einen Anwalt eingereicht werden. Denn die Zivilprozessordnung lässt eine Feststellungsklage nur sehr eingeschränkt zu.
Die "Abmahnung" hat keine unmittelbaren Rechtswirkungen: Entweder sie ist inhaltlich unrichtig, dann wird sich das im Streit über eine etwaige Kündigung herausstellen. Oder die Vorwürfe treffen zu, dann muss dennoch der Vermieter diese Vorwürfe im Prozess über die Kündigung beweisen. Das wird durch die Behauptung in der Abmahnung nicht erleichtert.
- Die einzige Wirkung der Abmahnung ist, dass dem Vermieter, der später eine Kündigung wegen des gleichen Verhaltens schickt, nicht entgegengehalten werden kann, er hätte den Mieter vorher warnen müssen.
Abmahnung - mündliche Vereinbarung zum Mietvertrag als Risiko für eine Abmahnung
Mündliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, die nicht schriftlich bestätigt worden sind, bergen das Risiko, dass später doch Streit entsteht, der Vermieter sich an die mündliche Absprache nicht gebunden sieht und eine Abmahnung schickt.
Beispiel:
Auf Grund einer mündlichen Vereinbarung mit dem Vermieter wird die Miete für die Wohnung immer zum 10. Kalendertag eines Monats gezahlt.
Die Wohnung wird verkauft, der neue Vermieter erwartet die rechtzeitige Zahlung der Miete.
Bis wann ist die laufende Miete monatlich zu zahlen?
Aus Sicht des neuen Eigentümers sind die weiterhin zum 10. des Monats erfolgenden Mietzahlungen unpünktlich. Wegen der verspäteten Mietzahlungen erfolgt eine Abmahnung vom neuen Vermieter.
Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlung
Der Mieter hält dann, wegen der bestehenden Absprache zum Zahlungstermin der Miete mit dem bisherigen Eigentümer, die Abmahnung für unberechtigt.
- Ein solcher Fall muss genau geprüft werden, denn es kann ein Kündigungsrisiko für den Mietvertrag durchaus bestehen - abgesehen davon, dass mündliche Absprachen schwer beweisbar sind.
- Es muss durch die Absprache mit dem bisherigen Eigntümers keine Vertragsänderung für den Mietvertrag dahingehend erfolgt sein, dass die Miete für die Dauer des Mietverhältnisses immer erst zum 10. Kalendertag fällig ist.
- Es ist in solchen Fällen meist unvermeidlich, dass die Miete künftig früher, bis zum 3. Werktag des Monats gezahlt wird.
Miete pünktlich und vollständig zahlen - Folgen bei Verstoß
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