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Mietvertrag - mündliche Vertragsänderungen wirksam, bindend?
In aller Regel sind im Wohnungsmietrecht auch mündliche Vertragsänderungen, die Mieter und Vermieter vereinbaren, wirksam - aber wenn es Streit gibt, dann sind mündliche Vereinbarungen nicht einfach oder gar nicht zu beweisen.
Mündliche Vertragsänderungen zum Mietvertrag der Wohnung - Beweis kann schwierig sein
Bei wesentlichen Abreden wie zu den Vertragsparteien (wer ist Mietvertragspartei, zieht ein Mieter aus, soll ein Mieter einziehen), zur Nutzung der Wohnung, zur Mietdauer, zur Mietberechnung / Miethöhe oder auch, bis wann ist monatlich die Miete zu zahlen, sind mündliche Vereinbarungen nicht zu empfehlen.
Auch wenn der Vermieter es z.B. jahrelang geduldet hat, dass die Miete erst zum 10. eines Monats überwiesen wurde, so kann er entsprechend der mietvertraglichen Regelung auch nach langer Zeit die pünktliche Mietzahlung fordern, wenn keine verbindliche Vereinbarung für eine spätere Zahlung zu beweisen ist.
Es kommt auch nach langer Zeit, wenn entgegen der mietvertraglichen Regelung ständig die Miete beim Vermieter zu spät einging, nicht zu einer Vertragsänderung, es gibt kein Gewohnheitsrecht.
- Kommt der Mieter der Aufforderung in einer Abmahnung nicht nach, so kann daraus die Kündigung des Mietvertrages erfolgen:
Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlung
Mündliche Vereinbarungen mit Vermieter sind immer schwierig zu beweisen
- Eine nur mündliche Vereinbarung kann der Vermieter leugnen, wenn es keine Zeugen dafür gibt, dass die Vereinbarung getroffen wurde.
Achten Sie also immer darauf, dass ein Zeuge die mündliche Vereinbarung bestätigen kann. - Auch ein Zeuge, der dabei war, kann sich nach Jahren oft nicht mehr an die Vereinbarung im Einzelnen erinnern oder ist nicht mehr auffindbar, oder dem Richter reicht im Streitfall nicht aus, was der Zeuge aussagt. Ihr Zeuge sollte in jedem Falle zeitnah aufschreiben (und unterschreiben), was er gehört und gesehen hat!
Eigentümerwechsel - mit dem früheren Eigentümer besteht eine mündliche Vereinbarung
Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, sei es durch einen Verkauf, oder werden Erben Eigentümer, dann kann es äußerst schwierig, vielleicht unmöglich sein, eine bestehende mündliche Vereinbarung mit dem früheren Eigentümer zu beweisen.
Gewohnheitsrecht für Mieter - Widerruf einer Nutzung
Eine mündliche Mietvertragsänderung sollte schnell schriftlich vereinbart werden
Gerade wenn es z.B. um die Erlaubnis zur Untervermietung oder einer beruflichen Nutzung der Wohnung geh, sollte das immer schriftlich vereinbart werden:
Vertragsänderung zum Mietvertrag - besser schriftlich vereinbart
Besonders wichtig ist das dann, wenn im Mietvertrag wirksam festgehalten ist, dass Änderungen schriftlich erfolgen müssen:
Schriftformklausel im Mietvertrag
Vermieter hat seinem Mieter mündlich eine Nutzung gestattet, widerruft die Erlaubnis
Mieter irren sich in diesem Punkt sehr oft, denn Vermieter können durchaus eine bisher erlaubte Nutzung widerrufen.
Beispiel
Der Vermieter hat es lange Zeit hingenommen, dass der Mieter einen Parkplatz auf dem Grundstück nutzt.
Der Vermieter fordert irgendwann, dass "ab sofort" das Auto nicht mehr auf dem Grundstück abgestellt werden darf.
Der Mieter müsste dann nachweisen, dass die Nutzung des Parkplatzes auf dem Grundstück Vertragsbestandteil des Mietvertrags ist.
- Kann der Mieter nicht beweisen, dass es sich bei der Nutzung des Stellplatzes um eine von beiden Vertragsparteien gewollte Vertragsänderung handelt, dann kann der Vermieter die Nutzung widerrufen.
Wird eine erlaubte, geduldete Nutzung Vertragsbestandteil, Vertragsinhalt zum Mietvertrag?
Alleine die Duldung irgendeiner Nutzung führt in der Regel nicht dazu, dass wegen einer lange Zeit gedulteten Nutzung diese Nutzung Vertragsinhalt wird, es damit zu einer Änderung des Mietvertrags geführt hat.
- Der Vermieter darf dann verlangen, dass eine bestimmte Nutzung unterbleibt, denn es gibt kein Gewohnheitsrecht, aus dem man als Mieter ableiten kann, dass eine lange Zeit geduldete Nutzung den Mietvertrag geändert hat.
Redaktion
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