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Gewohnheitsrecht für Mieter - Widerruf einer Nutzung

Besteht keine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter einer Wohnung, eines Hauses über eine bestimmte Nutzung des Grundstücks und hat der Vermieter jahrelang eine Nutzung des Grundstücks durch seinen Mieter geduldet, so entsteht dadurch kein Gewohnheitsrecht - der Widerruf einer Nutzung ist möglich.

Jahrelange stillschweigend geduldete Nutzung führt nicht zu einer Änderung de Mietvertrags

Es kommt in der Regel durch eine (auch über lange Zeit) stillschweigend geduldete Nutzung mietrechtlich zu keiner Änderung des Mietvertrags in dem Sinne, dass die geduldete Nutzung Vertragsbestandteil des Mietvertrags wird bzw. durch eine lange Nutzung geworden ist. 

  • Das heißt, der Vermieter kann auch noch Jahre nach einer geduldeten Nutzung möglicherweise verlangen, dass diese zukünftig zu unterlassen ist.
Beispiel


In Ihrem Mietvertrag ist ein Kellerraum nicht ausdrücklich mitvermietet

Sie haben dann einfach einen leerstehenden Kellerraum mit Ihren Sachen belegt und ein Schloss angebracht. Nach Jahren verlangt der Vermieter, dass Sie den Keller räumen, weil er ihn für andere Zwecke nutzen will.

Gewohnheitsrecht - Ohne Nachweis einer Vertragsänderung wenig Chancen für Mieter 

Gegen dieses Verlangen, die Nutzung des Kellerraums künftig zu unterlassen, können Sie sich nur erfolgreich wehren,

  • wenn Sie nachweisen, dass der Mietvertrag entsprechend ergänzt wurde, die gestattete Nutzung Vertragsbestandteil zum Mietvertrag wurde.

Mündliche Absprache für eine bestimmte Nutzung muss zu beweisen sein

Eine Vertragsänderung könnte zwar auch mündlich oder durch entsprechendes Handeln zustande kommen.

Aber es kommt für Mieter dann darauf an, dass über das hinaus, was im Mietvertrag steht, tatsächlich ein vertragliches Recht begründet werden sollte.

In unserem Beispiel müssten Sie nachweisen,

  • dass der Vermieter von Ihrer Nutzung des Kellerraums wusste,
  • dass der Vermieter damit einverstanden war und
  • dass der Vermieter sich vertraglich für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichten wollte, Ihnen die Nutzung im Rahmen des Mietvertrags zu überlassen, die Nutzung also Vertragsbestandteil des Mietvertrags wurde.
Hinweis


Können Sie nicht alle diese Punkte beweisen, dann wird möglicherweise ein Gericht der Meinung sein, es handle sich um eine reine Gefälligkeit des Vermieters, die er jederzeit widerrufen kann. 
Änderung des Mietvertrags jederzeit möglich 

Lange Zeit monatlich die Miete später gezahlt - Miete soll ab sofort pünktlich gezahlt werden

Selbst wenn der Vermieter es jahrelang geduldet hat, dass die Miete entgegen der Regelung im Mietvertrag (bis zum 3. Werktag...) erst zum 15. eines Monats überwiesen wurde, so kann er auch nach langer Zeit dann die Mietzahlung entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung fordern,

  • wenn keine verbindliche Vereinbarung mit dem Vermieter für eine spätere Zahlung zu beweisen ist.
Hinweis


Wurde entgegen der mietvertraglichen Regelung die Miete regelmäßig später bezahlt, dann führt dies nicht zu einer Vertragsänderung. 

Kommt der Mieter einer Abmahnung des Vermieters mit der Aufforderung zur pünktlichen Mietzahlung in nicht nach, so kann daraus die Kündigung des Mietvertrages folgen.

Vermieter duldet bestimmte Nutzung über längere Zeit - es entsteht kein Gewohnheitsrecht

Nur widerruflich geduldet, ohne dass ein vertraglicher Anspruch für Mieter besteht, ist häufig die Nutzung von Nebenräumen, manchmal auch eine teilgewerbliche Nutzung oder eine Untervermietung, auch ggf. die Nutzung eines Parkplatzes auf dem Grundstück. 

Vermieter widerruft die Benutzung des Gartens, des Hofs, obwohl das lange Zeit möglich war

Das gleiche Problem tritt auch bei einer über lange Zeit vom Vermieter geduldeten Benutzung von zum Haus gehörigen Flächen auf, z.B. wenn der Vermieter mit einer bestimmten Nutzung, z.B. Grillen im Hof, Wäschetrocknen auf dem Dachboden, nicht (mehr) einverstanden ist.

Vermieter durfte eine bestimmte Nuzung widerrufen - Nutzung wird durch Mieter fortgesetzt

Durfte der Vermieter die Nutzung widerrufen und wird die weitere Nutzung vom Mieter trotz Widerruf fortgesetzt, dann ist dies ein vertragswidriges Verhalten. Dies kann im Extremfall sogar zu einer Kündigung des Mietvertrags führen. 

Hinweis


Setzen Sie sich über einen Widerruf einer bisher geduldeten Nutzung nicht einfach hinweg, nehmen Sie eine mietrechtliche Beratung in Anspruch!

Wenn Ihnen Nutzungen wichtig sind, sollten Sie nach Möglichkeit frühzeitig für eine schriftliche Bestätigung des Vermieters sorgen, dass Ihnen eine Nutzung unwiderruflich eingeräumt wird.


Redaktion


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