Abmahnung vom Vermieter - Verstoß gegen Mietvertrag der Wohnung

Ein Schreiben des Vermieters, in dem ein Grund, ein Verstoß steht, dass Mieter die Wohnung in irgend einer Weise vertragswidrig nutzen bzw. gegen mietvertragliche Pflichten verstoßen, ist eine Abmahnung - der Vermieter muss nicht ausdrücklich sein Schreiben als Abmahnung bezeichnen.

Kündigung der Mietwohnung - ist eine vorherige Abmahnung des Mieters erforderlich?

Normalerweise kann der Vermieter wegen Vertragsverletzungen nur kündigen, wenn er zuvor eine Abmahnung geschickt hatte, also mitgeteilt wurde, dass ein Verhalten vertragswidrig ist und angekündigt wurde, dass nach Ablauf einer Frist oder bei Wiederholung der Vertragsverletzung die Wohnung fristlos gekündigt wird.

Es kann nicht eine Abmahnung erteilt und gleichzeitig aus demselben Grund gekündigt werden.

Denn die Abmahnung soll Mietern die Gelegenheit geben, ein Verhalten zu ändern, zur Vertragserfüllung zurückzukehren.
Abmahnen und gleichzeitig Mietvertrag kündigen geht nicht

• Die Pflichtverletzung ist vom Vermieter genau zu bezeichnen - so genau, dass Mieter eindeutig ersehen können, welches Fehlverhalten zu unterlassen ist.

Vom Vermieter eine Abmahnung erhalten - Gegendarstellung, Widerspruch schreiben?

Wenn Sie eine Abmahnung erhalten, sollten Sie sofort zu einem Anwalt oder einer qualifizierten Beratung gehen.

Manchmal macht es Sinn, gegen die Behauptungen, die in der Abmahnung aufgestellt werden, schriftlich in einer Gegendarstellung Stellung zu nehmen. Hierbei kann es auf jedes Wort ankommen.

• Haben Sie sich überhaupt so verhalten, wie Ihnen vorgeworfen wird?
• Kann die Gegenseite das beweisen?
  Haben Sie Beweise für Ihre Gegendarstellung:
  Beweismittel im Mietprozess - wie kann ich das beweisen?
• Auch rechtlich ist vieles nicht ganz klar.
  Es gibt viele Streitpunkte, Meinungsverschiedenheiten, was man als Mieter in seiner Wohnung tun darf und was nicht.

Es lohnt sich daher, auch die rechtliche Seite im Hinblick auf den Grund der Abmahnung zu prüfen.

Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten als Grund der Abmahnung

Wurde die Wohnung z.B. ohne Erlaubnis anderen überlassen oder wird die Wohnung nach Meinung des Vermieters gefährdet, oder es geht um sonst eine schwerwiegende Vertragsverletzung, dann spricht ist größte Vorsicht angesagt, denn

• eine Abmahnung kann die Vorbereitung einer fristlosen Kündigung oder auch einer fristgemäßen Kündigung sein.
• Höchste Vorsicht ist zu beachten, wenn in dem Schreiben die Kündigung des Mietvertrags ausdrücklich angedroht ist.

Vermieter fordert in der Abmahnung, dass ein bestimmtes Verhalten einzustellen ist

Hat der Vermieter ein Verhalten beanstandet, das seiner Meinung nach besteht und immer noch andauert, dann kann er in der Abmahnung eine Frist setzen, bis zu der das nicht erlaubte Verhalten beendet sein muss.

• Liegt tatsächlich ein vertragswidriges Verhalten vor, und wird es innerhalb der Frist nicht beendet, dann ist eine Kündigung des Vermieters meist berechtigt.

Grund der Abmahnung - Vertragswidriges Verhalten bei Vertragsverstoß schnell beenden

Liegt nach der Prüfung tatsächlich ein Vertragsverstoß vor - z.B.: es wurde ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet -, dann ist innerhalb der vom Vermieter gesetzten Frist das vertragswidrige Verhalten zu beenden.

• Ob und wie Sie das dem Vermieter mitteilen, sollten Sie mit einem qualifizierten Berater, Anwalt klären.

Durch Klage feststellen lassen, dass die Abmahnung des Vermieters unbegründet ist

​​​​​​​Für Mieter ist es (anders als für Arbeitnehmer) nicht möglich, selbst durch eine Klage vom Gericht feststellen zu lassen, dass die Abmahnung des Vermieters unbegründet ist, so der Bundesgerichtshof.
Unberechtigte Abmahnung - können Mieter den Widerruf verlangen? 
Gegendarstellung zu einer Abmahnung schreiben?

Kündigung des Mietvertrages der Wohnung auch ohne Abmahnung des Mieters möglich

Eine (z.B. wegen fehlender vorheriger Abmahnung) unwirksame fristlose Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden, so dass danach eine erneute fristlose Kündigung zulässig wäre.

In ganz besonderen Fällen kann aber auch eine Abmahnung entbehrlich, eine Kündigung also auch ohne vorherige Abmahnung zulässig sein, und zwar dann, wenn eine Abmahnung offensichtlich nicht zu einer Verhaltensänderung führen kann, oder die Vertragsverletzung außergewöhnlich schwerwiegend ist. Z.B. ein körperlicher Angriff des Mieters auf den Vermieter, (öffentliche) Beleidigung, Brandstiftung oder Drogenhandel im Haus.

• Auch bei ständiger unpünktlicher Zahlung ist schon eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerichtlich akzeptiert worden.