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Überbelegung der Mietwohnung - was bedeutet das eigentlich?

Als Überbelegung bezeichnet man es, wenn in einer Wohnung mehr Personen wohnen, als für gesunde Wohnverhältnisse zuträglich ist. Ganz feste Maßstäbe gibt es nicht.

Überbelegung einer Mietwohnung - Kündigung des Mietvertrages als Folge

Besteht eine sogenannte Überbelegung, so gilt dies als nicht vertragsgerechter Gebrauch, nicht vertragsgerechte Nutzung einer Mietwohnung. 

Das Amtsgericht München hat 2015 die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages für rechtmäßig erachtet, weil in einer 26 m² großen Wohnung 4 Personen lebten: 

Urteil: Überbelegung einer Wohnung mit Kindern - Kündigung 

Hinweis


Der Vermieter kann verlangen, dass die vertragswidrige Nutzung beendet wird. 

  • Die Überbelegung allein reicht nicht aus, um den Vermieter zur Kündigung der Wohnung zu berechtigen.
  • Die Rechtsprechung verlangt, dass die Rechte des Vermieters durch die Überbelegung erheblich verletzt sein müssen - den Nachweis hierfür hat der Vermieter zu erbringen.
    Überbelegung Mietwohnung - Kündigungsgrund für Vermieter?
  • Sind nahe Angehörige oder der Lebenspartner, oder Kinder in die Wohnung eingezogen, dann müsste der Vermieter seinem Mieter eine erhebliche Sorgfaltspflichtverletzung nachweisen.
    ​​​​​​​Auch im Falle einer bestehenden Überbelegung ist dies ganz selten möglich. 
  • Haben Sie wegen einer bestehenden Überbelegung eine Abmahnung bekommen, sollen die Überbelegung beenden, so kommt es sehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Lassen Sie sich umgehend rechtlich beraten!

    Wohnungsaufsichtsgesetz gibt Hinweise, wann eine Überbelegung der Wohnung bestehen kann

    Die Wohnungsaufsichtsgesetze in den Bundesländern können zur Beurteilung, ob rein rechnerisch eine Überbelegung vorliegt, herangezogen werden: 

    • In Bayern galt, dass für jede Person mindestens zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten. Diese Regelung wurde zwar außer Kraft gesetzt, wird aber in Gerichtsentscheidungen teilweise immer noch erwähnt.
    • In Berlin sind es neun Quadratmeter je Erwachsenem, 6 qm je Kind. 
    • In Hessen wird gar nicht zwischen Erwachsenen und Kindern unterschieden: Je Person 9 qm
      usw.

    Überbelegung der Mietwohnung - zur Verfügung stehende Wohnfläche je Kind

    • Für Kinder stehen meist niedrigere Werte in den Verordnungen. Oft geht man davon aus, dass je Kind mindestens sechs Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sein sollten.

    Untervermietung kann zu einer Überbelegung der Mietwohnung führen

    Auch für die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung spielt die Überbelegung der Mietwohnung eine Rolle.

    Der Vermieter muss keine Erlaubnis erteilen, wenn es durch die Untervermietung zu einer Überbelegung kommen würde.
    Überbelegung der Mietwohnung - zu viele Mitbewohner  




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