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Überbelegung der Mietwohnung - was bedeutet das eigentlich?

Als Überbelegung bezeichnet man es, wenn in einer Wohnung mehr Personen wohnen, als für gesunde Wohnverhältnisse zuträglich ist. Ganz feste Maßstäbe, ab wann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt, gibt es nicht.

Die Überbelegung der Wohnung als vertragswidrige Nutzung

Der Vermieter kann verlangen, dass die vertragswidrige Nutzung beendet wird. 

Hat der Vermieter wegen einer Überbelegung eine Abmahnung geschickt, soll die Überbelegung beendet werden, so kommt es sehr auf die Umstände des Einzelfalls an, ob die Forderung des Vermieters berechtigt ist.

Lassen Sie sich umgehend rechtlich beraten!

Überbelegung einer Mietwohnung - Kündigung des Mietvertrages als Folge

Besteht eine sogenannte Überbelegung, so gilt dies als nicht vertragsgerechter Gebrauch, nicht vertragsgerechte Nutzung einer Mietwohnung. Eine Überbelegung kann, je nach Lage des Einzelfalls, durchaus zur Kündigung der Wohnung durch den Vermieter führen.  

Die Überbelegung der Wohnung - können Vermieter deshalb immer die Wohnung kündigen?

Die Überbelegung allein reicht nicht aus, um den Vermieter zur Kündigung der Wohnung zu berechtigen.

Überbelegung der Wohnung durch nahe Angehörige, Lebenspartner

Sind nahe Angehörige oder der Lebenspartner, oder Kinder in die Wohnung auf Dauer eingezogen, dann muss der Vermieter seinem Mieter eine erhebliche Sorgfaltspflichtverletzung nachweisen.
​​​​​​​Auch im Falle einer bestehenden Überbelegung ist dies ganz selten möglich - aber nicht ausgeschlossen. 
Familienmitglieder im Mietrecht - wer darf in Mietwohnung einziehen? 

Wohnungsaufsichtsgesetz gibt Hinweise, wann eine Überbelegung der Wohnung bestehen kann

Die Wohnungsaufsichtsgesetze in den Bundesländern können zur Beurteilung, ob rein rechnerisch eine Überbelegung vorliegt, herangezogen werden: 

  • In Bayern galt, dass für jede Person mindestens zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten. Diese Regelung wurde zwar außer Kraft gesetzt, wird aber in Gerichtsentscheidungen teilweise immer noch erwähnt.
  • In Berlin sind es neun Quadratmeter je Erwachsenem, 6 qm je Kind. 
  • In Hessen wird gar nicht zwischen Erwachsenen und Kindern unterschieden: Je Person 9 qm
    usw.

Überbelegung der Mietwohnung durch Kinder? Wohnfläche je Kind

Für Kinder stehen meist niedrigere Werte in den Verordnungen. Oft geht man davon aus, dass je Kind mindestens sechs Quadratmeter Wohnfläche vorhanden sein sollten.

Das Amtsgericht München hat 2015 die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages für rechtmäßig erachtet, weil in einer 26 m² großen Wohnung 4 Personen lebten: 

Urteil: Überbelegung einer Wohnung mit Kindern - Kündigung 

Untervermietung kann zu einer Überbelegung der Mietwohnung führen

Auch für die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung spielt die Überbelegung der Mietwohnung eine Rolle.

Der Vermieter muss keine Erlaubnis erteilen, wenn es durch die Untervermietung zu einer Überbelegung kommen würde.
Überbelegung der Mietwohnung - zu viele Mitbewohner  



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