Neuer Abrechnungsmaßstab, Umlageschlüssel für Betriebskosten

Der Vermieter kann den Abrechnungsmaßstab für die Umlage, den Umlageschlüssel, für die Berechnung von Betriebskosten der Wohnung mehrmals ändern.

Betriebskosten und Abrechnung der Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

Gibt es eine Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, dann werden meist Betriebskostenvorschüsse gezahlt. Über diese Vorschüsse müssen Vermieter jährlich eine Abrechnung gegenüber ihren Mietern erteilen.
Mietwohnung - welche Betriebskosten müssen Mieter zahlen? 

Umlage von Betriebskosten für Wohnung - Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter

Oft ist bereits im Vertrag vereinbart, nach welchem Abrechnungsmaßstab Betriebskosten umgelegt werden. Betriebskosten können z.B. pro Haushalt, nach Flächenanteilen, nach Köpfen oder nach Verbrauch umgelegt werden.

Der Vermieter ist berechtigt, für die Zukunft eine Änderung des Umlageschlüssels festzulegen, § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB, und zwar für jede einzelne Art von Betriebskosten.

Müllentsorgung als Teil der Betriebskosten - Vermieter berechnet Umlage nach Verbrauch

Die Kosten der Müllentsorgung gehören ebenfalls zu den Betriebskosten. Der Vermieter kann festlegen, dass diese Kosten nach Verbrauch umgelegt werden.

Betriebskosten - Müllgebühren nach Verbrauch, Verursachung

• Mindestkosten für Müll können unabhängig vom Verbrauch auf die Mieter umgelegt werden.

Mehrfache Änderung des Umlageschlüssels am Beispiel der Kosten für Müllentsorgung

Ein Vermieter hatte lange nach Abschluss des Mietvertrages festgelegt, dass die Umlage der Müllentsorgungskosten künftig nach Verbrauch erfolgen soll. Zwei Jahre später schickte er eine neue Mitteilung, dass für die Zukunft ein Festbetrag für eine Müllmenge von 10 l pro Woche umgelegt werden soll, und nur der Rest nach Verbrauch. Die Abfallsatzung der Gemeinde hatte solche Mindestmengen festgelegt.

Der Mieter meinte, der Umlageschlüssel könne nur einmal geändert werden, um eine verbrauchsabhängige Umlage durchzusetzen - dies sei bereits geschehen, eine erneute Änderung sei nicht zulässig.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 6.4.2016 ( Az. VIII ZR 78/15  )  gegenteilig:

• Der Vermieter könne nicht nur einmal den Umlagemaßstab ändern, sondern bei Bedarf auch mehrfach, denn die Ãœberprüfung, ob der gewählte Maßstab noch dem Gerechtigkeitsgebot entspricht, sei von den tatsächlichen Gegebenheiten abhängig und könne nach Ablauf des Abrechnungszeitraums unter Umständen korrekturbedürftig sein.
  

Umlage eines Mindestverbrauchs zulässig, auch bei Verbrauchsberechnung

Der Mieter wandte auch ein, er bemühe sich intensiv um Müllvermeidung, er habe niemals auch nur annähernd die Mindestmenge von 10 l pro Woche Müll zu entsorgen.
Dennoch, so der BGH, sei der Vermieter berechtigt, die Müllentsorgung nicht komplett nach Verbrauch umzulegen - der Vermieter könne die von der Abfallsatzung angesetzte Mindestmenge pro Wohnung wohnungsweise umlegen.