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Betriebskostenabrechnung - welcher Verteilerschlüssel, Umlageschlüssel?

Wenn Mieter nach dem Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten, muss für die Abrechnung ein bestimmter Verteilerschlüssel (auch Umlageschlüssel genannt) gelten.

Nach diesem Schlüssel richtet sich, wie die für das Wohngebäude insgesamt anfallenden Betriebskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden.

  • Grundsätzlich gilt, was im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn es keine Vereinbarung darüber gibt, oder die Vereinbarung unklar ist, kommt es darauf an, was im Gesetz steht.

Umlageschlüssel - sind Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen, zu verteilen?

Nach dem Gesetz sind die Betriebskosten nach dem Anteil des Mieters an der Wohnfläche umzulegen, 

  • wenn keine Vorschriften gelten (z.B. für warme Betriebskosten, Heizkosten), vertraglich nichts anderes vereinbart ist. 
    Üblicherweise steht in Mietverträgen genau dieser Verteilerschlüssel, nämlich eine Abrechnung nach Fläche. 
Hinweis


Es kann aber auch vertraglich ein anderer Abrechnungsmaßstab für alle oder einzelne Betriebskosten vereinbart werden, dass die Betriebskosten z.B. nach "Köpfen" (Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen) oder nach Anzahl der Wohnungen verteilt werden. 
Umlageschlüssel Betriebskosten - Vorteile, Nachteile Verteilerschlüssel 

  • Wird die Abrechnung der (kalten) Betriebskosten über Miteigentumsanteile / MEA (z.b. Tausendstel) ausgestellt, so muss dies im Mietvertrag vereinbart sein.

Betriebskostenabrechnung - Darf der Vermieter den Umlageschlüssel festlegen?

Über eine weitere Möglichkeit hat der Bundesgerichtshof entschieden. Im dortigen Fall stand im Mietvertrag, der Vermieter könne in der ersten Abrechnung nach Mietvertragsabschluss einseitig "nach billigem Ermessen" einen Verteilerschlüssel festlegen und entschied sich für eine Verteilung nach der Fläche. 

  • Das Gericht befand, diese vertragliche Regelung sei in Ordnung, denn das Gesetz legt eben nicht verbindlich fest, nach welchem Schlüssel die Kosten zu verteilen sind.
    Anders wäre es gewesen, wenn der Vermieter einen völlig willkürlichen Schlüssel gewählt hätte.
    Kalte Betriebskosten - Darf Vermieter Umlageschlüssel ändern? 

Redaktion


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