Verteilung Betriebskosten auf Mietwohnung - Umlageschlüssel

In den meisten Mietverträgen ist der Umlageschlüssel, der Verteilerschlüssel für die kalten Betriebskosten der Mietwohnung festgelegt. 

Umlageschlüssel für Verteilung der Betriebskosten der Wohnung

Die Betriebskosten, die für ein Haus mit mehreren Wohnungen entstehen, müssen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Man nennt das den Umlageschlüssel oder Verteilerschlüssel.

• Für die kalten Betriebskosten gilt sehr häufig nach § 556 a BGB der Verteilerschlüssel nach der Wohnfläche. Das kann aber im Mietvertrag auch anders geregelt werden.

• Wegen der Abrechnung von Heizkosten und Warmwasserkosten gelten besondere Regelungen: 

  Verteilerschlüssel, Umlageschlüssel für Heizkosten, Warmwasserkosten

  Die Änderung eines Verteilerschlüssels bei den Heizkosten: 
  Mieter will Änderung Verteilerschlüssel für warme Betriebskosten

Bei der Verteilung von Betriebskosten auf Mieter kann es zu Ungerechtigkeiten kommen

Immer wieder finden sich auch andere Verteilerschlüssel in einem Mietvertrag, die der Gesetzgeber für zulässig erachtet, die aber für viele Mieter durchaus Nachteile im Rahmen von Belastungen mit Betriebskosten haben.

Für manche Betriebskosten ist z.B. die Abrechnung nach Verbrauch sinnvoll, z.B. beim Wasserverbrauch, aber Wasserkosten können auch nach Personen abgerechnet werden:
Betriebskostenabrechnung - Wasserkosten nach Personen - Kinder, Babys 

Verschiedene Umlageschlüssel haben jeweils Vorteile und Nachteile und geeignete Anwendungsbereiche:

Verteilerschlüssel - Betriebskosten werden nach Wohnfläche, nach Quadratmeter abgerechnet

Die Verteilung nach der Wohnfläche ist der am häufigsten angewandte Verteilerschlüssel. Er gilt immer dann, wenn kein anderer Maßstab vereinbart oder kein besserer gefunden wird. In Verbindung mit einer Abrechnung von Betriebskosten nach Verbrauch - wo das möglich ist - ist dies die richtige Methode.

Zahl der Personen im Haushalt, der Wohnung als Umlageschlüssel für Betriebskosten

Die Erfassung der in einer Wohnung lebenden Personen als Grundlage einer Abrechnung ist nicht einfach und es wird dabei unterstellt, dass alle ein ähnliches Verbrauchsverhalten haben, z.B. gleich viel Wasser verbrauchen - dies ist aber häufig nicht der Fall.

• Deshalb kann dieser Verteilungsschlüssel zu Ungerechtigkeiten führen - Sparsamkeit einzelner Mieter zahlt sich für alle aus

Ein weiterer Nachteil ergibt sich für Haushalte mit Kindern: Der Vermieter kann auch Kinder und Babys als volle Personen zählen, z.B. bei den Kosten des Wasserverbrauchs.

Verteilerschlüssel nach der Zahl der Wohneinheiten bei den Betriebskosten

Die Verteilung nach der Zahl der Wohneinheiten im Haus ist sehr einfach, benachteiligt aber häufig Mieter. Kleine Wohnungen werden gleich belastet wie große Wohnungen. 

• Große Familien zahlen hier im Verhältnis weniger Kosten für jeden Bewohner als kleine Familien oder alleinstehende Mieter.

Sinnvoll ist eine Umlage pro Wohnung z.B. bei Kabelgebühren.

Betriebskostenabrechnung - Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen kommt es vor, dass Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollen. Seit dem 1.1.2020 ist das zulässig, auch wenn es im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart ist. 
Betriebskosten - Miteigentumsanteile - Umlageschlüssel Tausendstel 

• Ist im Mietvertrag ein anderer Umlageschlüssel verinbart, dann gilt das weiterhin!

Die Abrechnung kann dann fehlerhaft sein, z.B. weil der Miteigentumsanteil häufig nicht mit der Wohnfläche der Wohnung übereinstimmt.

Ist dieser Fehler vorhanden, dann muss der Vermieter die (kalten) Betriebskosten nach dem im Vertrag genannten Umlagemaßstab abrechnen. 

Eventuell werden bei der Übernahme aus der Wohnungseigentümerabrechnung Mietern Kosten in Rechnung gestellt, die nicht als Mieter-Betriebskosten umlagefähig sind.

Abrechnung nach Verbrauch als Umlagemaßstab für die Verteilung von Betriebskosten

Die Abrechnung nach Verbrauch ist die fairste Methode einer Betriebskostenerfassung, aber nicht für alle Betriebskostenarten anwendbar.

• Einen im Mietvertrag festgelegten, vom Gesetz erlaubten Umlageschlüssel müssen Sie als Mieterin oder Mieter auch weiterhin akzeptieren, auch wenn dieser für Sie bzw. Ihren Haushalt zu Ungerechtigkeiten führt.
• Sie könnten nur mit dem Vermieter über eine Änderung verhandeln, diesen zu einer Änderung anregen.