Betriebskosten - Wartung von Rauchmeldern

Betriebskosten für die Wartung von Rauchmeldern können auf die Mieter umgelegt werden, ebenso Kosten für Mülltrennung.

Vereinbarung über Betriebskosten - Pauschale oder Vorauszahlung

In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Mieter die Betriebskosten tragen müssen. Manchmal ist dann eine Betriebskostenpauschale vereinbart, häufiger aber eine monatliche Vorauszahlung. Über Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Dabei kann sich herausstellen, dass Kosten in der Abrechnung stehen, die nicht berechtigt sind.

Welche Betriebskosten müssen die Mieter tragen?

Es reicht eine allgemeine Formulierung im Mietvertrag oder späterer Vereinbarung, wonach die Mieter die Betriebskosten tragen müssen.

• Dann sind alle Kosten, die in der Betriebskostenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordung ausdrücklich aufgeführt sind, von den Mietern zu tragen.
• Andere Kosten können als "sonstige Betriebskosten" auf die Mieter umgelegt werden, aber nur dann, wenn diese Kostenart ausdrücklich im Mietvertrag oder der Betriebskostenvereinbarung aufgeführt ist.

Bundesgerichtshof : Kosten für die Wartung von Rauchmeldern umlegbar

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 5.10.2022 (Az. VIII ZR 117/21 ) entschieden, dass sowohl die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können.

Ausdrückliche Regelungen über genau diese Betriebskosten fanden sich im Vertrag nicht.

Wartung von Rauchmeldern als umlegbare Betriebskosten

Rauchwarnmelder sind in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt, erst recht nicht Wartungskosten für solche Geräte. Dennoch entschied der BGH, dass auch diese Wartungskosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können.

• Der BGH sah - anders als das Landgericht - eine ausreichende vertragliche Regelung in der Formulierung zu "Sonstige Betriebskosten" in einer Anlage zum Mietvertrag:

• Nr. 1 o) Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für Dachrinnen- und
  Gullyreinigung, den Betrieb von Notstromaggregaten, den Betrieb von Brandschutz-,
  Brandmelde-, Lüftungs-, Tür- und Tor-, Notlicht-, Notruf- und Brunnenanlagen, Wartung
  und Pflege von Türsprech-, Öffner- und Müllabwurfanlagen.

  Der "Betrieb von ... Brandschutz- und Brandmeldeanlagen" mache auch die regelmäßige Überprüfung der Anlagen auf ihre Betriebsfähigkeit notwendig, mithin Wartung der Anlagen.
  Dazu gehörten auch die nach Mietvertragsschluss neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder.

  Es spiele keine Rolle, ob nach der jeweiligen Landesbauordnung der Mieter oder der Eigentümer für die Wartung der Rauchwarnmelder verantwortlich sei, denn das betreffe nur das Verhältnis zur Baubehörde.
  

Kontrolle der Mülltrennung als umlegbare Betriebskosten

Ebenso auf die Mieter umlegbar sind Kosten der Mülltrennung und das entsprechende Behöltermanagement. Das ergibt sich ausdrücklich aus § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung, dort sind genannt die Kosten der Müllbeseitigung. Die Vermieterin hatte durch einen externen Dienstleister regelmäßig kontrollieren lassen, ob der Müll in der Wohnanlage entsprechend den Vorschriften getrennt wurde, und hatte die Kosten dieses Dienstleisters als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt.

Der BGH entschied - wie die Vorinstanzen -, dass auch diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten der Müllbeseitigung gehören.

• Die Mülltrennung sei durch die kommunale Satzung vorgeschrieben, der Vermieter müsse für die Einhaltung dieser Regelungen sorgen und es komme nicht darauf an, ob einzelne MieterInnen für fehlerhafte Befüllung von Müllbehältern verantwortllich gemacht werden könnten.
• Auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit sei durch die Beauftragung eines externen Dienstleisters nicht verletzt.