Grund für Eigenbedarf in Kündigungsfrist entfallen - Schadenersatz

Hat der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, und fällt danach der Eigenbedarfsgrund vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, dann muss der Vermieter den Mieter informieren, ansonsten schuldet er Schadenersatz.

Vermieter können einen Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Begründung ist z.B., dass sie die Wohnung für sich selbst oder einen bestimmten Angehörigen brauchen.

Eigenbedarfskündigung des Vermieters - Grund muss angegeben werden

Der Vermieter muss in dem Kündigungsschreiben angeben, für welchen Angehörigen oder aus welchen anderen Gründen die Wohnung benötigt wird, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Denn der Mieter muss einschätzen, ob der Grund überhaupt vorliegen kann, ob er daher die Wohnung zurückgibt.

Der Grund für die Kündigung muss in dem Kündigungsschreiben angegeben sein.

Mieter verlässt sich auf die angegebenen Gründe für die Eigenbedarfskündigung

Meist wird sich der Mieter darauf verlassen, dass die Angaben der Wahrheit entsprechen und wird die Wohnung innerhalb der Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten räumen. Aber was ist, wenn innerhalb dieser Zeit der Eigenbedarfsgrund wegfällt - z.B. weil der getrennt lebende Ehegatte stirbt oder die Arbeitsstelle, die ein Wohnen am Ort sinnvoll machte, wegfällt?

Wegfall des Eigenbedarfsgrunds muss dem Mieter mitgeteilt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 9.12.2020 (Az. VIII ZR 238/18 ), dass der Vermieter den Mieter informieren muss, wenn der Eigenbedarfsgrund wegfällt.

Die vermietende Gesellschaft hatte gekündigt mit der Begründung, die Wohnung werde für die Tochter eines Gesellschafters benötigt. Der Mieter zweifelte das an, und es kam zu einem Räumungsprozess, Vermieterin und Mieter schlossen einen Räumungsvergleich mit einer langen Räumungsfrist. Die Tochter des Gesellschafters zog aber nicht ein.
Der Mieter hatte eine Eigentumswohnung gekauft und verlangte Schadenersatz in Höhe der Maklerkosten, mit der Begründung, der Vermieter hätte ihn informieren müssen, dass der Eigenbedarfsgrund weggefallen ist. Das Landgericht Berlin hatte zugunsten des Mieters entschieden mit der Begründung, bis zum Ende der vereinbarten Räumungsfrist hätte der Vermieter mitteilen müssen, wenn der Eigenbedarf wegfällt, und auch die Maklerkosten seien ein zu ersetzender Schaden.

Urteil: Eigenbedarf - Wegfall des Grundes bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ist mitzuteilen

Der BGH bestätigte, dass der Vermieter dem Mieter mitteilen muss, wenn der Kündigungsgrund wegfällt. 

• Das gilt aber nur während der laufenden Kündigungsfrist, nicht aber während einer vereinbarten längeren Räumungsfrist.

Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Der Vermieter, der seinem Mieter angeblichen Eigenbedarf vortäuscht, ist grundsätzlich zum Schadenersatz verpflichtet.

Vorgetäuschter Eigenbedarf - Schadenersatzanspruch des Mieters

• Schadenersatz, so der BGH, komme aber nur in Frage, wenn schon im Zeitpunkt der Kündigung der Eigenbedarf gar nicht vorgelegen habe. Das sei in diesem Falle unklar.

Darauf komme es aber nicht an, denn keinesfalls könnte der Ersatz von Maklerkosten verlangt werden.
Der Kauf einer Wohnung sei nicht gleichzusetzen mit der Anmietung einer Ersatzwohnung.
Die Schadenersatzklage wurde insgesamt abgewiesen.