Kautionsabrechnung - Abzug von Forderungen nicht immer möglich

Forderungen des Vermieters, die nicht im Rahmen des Mietvertrages während des Mietverhältnisses für ein und denselben Vertrag entstanden sind, sogenannte mietfremde Ansprüche, darf der Vermieter am Mietvertragsende nicht mit der Kaution verrechnen bzw. aufrechnen, deswegen Geld einbehalten.

Ende des Mietvertrages für Wohnung - Vermieter muss über die Kaution abrechnen

Hat der Mieter eine Kaution gezahlt oder eine andere Sicherheit gegeben, dann muss der Vermieter nach Rückgabe der Wohnung prüfen, ob noch Ansprüche aus diesem Mietverhältnis bestehen.

• Bestehen keine Ansprüche, dann muss vom Vermieter die Kaution mit den aufgelaufenen Zinsen abgerechnet und ausgezahlt werden, bzw. er muss eine vom Mieter anderweitige ihm übergebene Sicherheit herausgeben: 
  Ende des Mietvertrags - Kaution abrechnen, freigeben oder verwerten 

Allerdings kann sich der Vermieter mit der Kautionsabrechnung Zeit lassen.

Allgemein anerkannt sind ca. sechs Monate.
Rückzahlung der Kaution am Mietvertragsende - Frist für Vermieter 

Aber auch über diesen Zeitraum hinaus kann ein Teil der Kaution vom Vermieter zurückbehalten werden, z.B. wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten.
Kautionsherausgabe - Frist für Vermieter

Vermieter verrechnet Forderungen mit Kaution, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen 

Die Verrechnung bzw. der Abzug mietfremder Ansprüche am Mietvertragsende, also die Aufrechnung von Ansprüchen, die nicht aus dem konkret durch die Kaution abgesicherten Mietverhältnis stammen, ist für Vermieter nicht möglich. 

Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 11.7.2012 (Az. VIII ZR 36/12) entschieden.

• Darunter fallen z.B. auch Forderungen, die aus einem früheren Mietverhältnis für eine andere Wohnung beim gleichen Vermieter entstanden sind.

Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis

Die Kaution dient, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, was äußerst selten der Fall ist, ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters für ein konkretes Mietverhältnis, für welches die Kaution gezahlt wurde.

• Eine Aufrechnung der Kaution mit sogenannten "mietfremden", anderen Forderungen des Vermieters, ist daher grundsätzlich ausgeschlossen.

Mieter ist insolvent - Vermieter darf keine mietfremden Forderungen mit Kaution verrechnen

Eine Verrechnung bzw. Aufrechnung der Kaution mit mietfremden Forderungen des Vermieters, ist auch dann ausgeschlossen, wenn ein Vermieter irgendwelche Forderungen nicht mehr durchsetzen kann, weil der Mieter z.B. zahlungsunfähig ist.