Mietpreisbremse bei Zustimmung, Vereinbarung einer Mieterhöhung

Mieter sollten vor Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Wohnung oder Abschluss einer Vereinbarung für eine Mieterhöhung die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse prüfen. Eine Zustimmung gegenüber dem Vermieter zur Mieterhöhung führt dazu, dass die Mietpreisbremse nicht anwendbar ist.

Mietpreisbremse: Begrenzung der Miete bei Neuvermietung

Die sogenannte Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB, bestimmt, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen darf.

• Welche Gebiete das sind, regelt die Landesregierung des jeweiligen Bundeslandes durch Rechtsverordnung.
  Mietpreisbremse gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Der Zweck der gesetzlichen Regelung ist, MieterInnen vor überhöhten Mieten zu schützen, auf die sie sich einlassen, weil ihnen sonst die Wohnung nicht vermietet würde.

Wer eine Wohnung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt anmieten will, diskutiert in der Regel nicht vor Vertragsschluss mit dem Vermieter über die Höhe der verlangten Miete.

Mietpreisbremse: Senkung der Miete nach Vertragsabschluss, Rückforderung

Ist der Mietvertrag mit einer überhöhten Miete abgeschlossen, können die MieterInnen die gesetzwidrige Miete rügen, und dadurch eine Senkung der Miethöhe herbeiführen und möglicherweise überzahlte Mieten zurückverlangen.
Rüge der überhöhten Miete im Fall der Mietpreisbremse

• Es lohnt sich also, die Berechtigung der vereinbarten Miete fachkundig überprüfen zu lassen.

Da es etliche Ausnahmen zur Mietpreisbremse gibt und die gesetzliche Regelung nicht leicht verständlich ist, sollten Mieter sich fachkundig beraten lassen.

Ist die Rüge berechtigt, dann wird die Miete gesenkt, und unter weiteren Voraussetzungen kann sogar überzahlte Miete für eine zurückliegende Zeit zu bekommen sein.

Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis - Zustimmung, Vereinbarung

Auch wenn schon im Mietvertrag eine überhöhte Miete steht, kann der Vermieter versuchen, eine weitere Mieterhöhung zu erreichen, z.B. dadurch, dass er Ihnen eine Mieterhöhung schickt und verlangt, dass Sie der Mieterhöhung zustimmen, oder Ihnen formlos anbietet, eine höhere Miete zu vereinbaren.
Meist handelt es sich um ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, Erhöhung auf ortsübliche Miete.
Eine Mieterhöhung - Verlangen der Zustimmung ist auch ohne Mietpreisbremse nur berechtigt, wenn inzwischen die ortsübliche Vergleichsmiete noch höher ist als die im Vertrag vereinbarte Miete.

• Es ist möglich, wenn Sie eine Mieterhöhung bekommen haben, prüfen zu lassen, ob für den Mietvertrag die Mietpreisbremse greift.
  Dann könnte eine Mietsenkung der bisher vereinbarten Miete in Betracht kommen. Das würde sich wiederum auf die Mieterhöhung auswirken, z.B. über die sogenannte Kappungsgrenze.
  Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im Zeitraum von drei Jahren.
• Aber wenn Sie einer Erhöhung der Miete zustimmen, oder sich auf eine Vereinbarung für eine höhere Miete einlassen, dann verlieren Sie die Rechte, die Sie wegen Ãœberschreitung der Mietpreisbremse haben - die Mietpreisbremse ist dann nicht anwendbar.

Mieterhöhung durch Vereinbarung der Vertragsparteien - Entscheidung des BGH

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) durch Urteil vom 28.9.2022 (Az. VIII ZR 300/21 ) entschiedenen Fall hatten sich Vermieter und Mieter während des laufenden Mietverhältnisses auf einen Mieterhöhungsbetrag geeinigt und einen neuen Gesamtbetrag der Miete festgelegt.

Später fiel den Mietern auf, dass schon die anfangs vereinbarte Miete und erst recht die erhöhte Miete gegen die Mietpreisbremse verstoßen hatte, und es wurde die Rückzahlung von Beträgen verlangt.

Alle Instanzen, zuletzt der BGH, lehnten dieses Verlangen ab.

Ob die Mieter mit der Vereinbaung über erhöhte Miete auf ihre Rechte aus einem möglichen Verstoß der bisherigen Miete gegen die Mietpreisbremse verzichten wollten oder nicht, spiele keine Rolle, so der Bundesgerichtshof. Mit ihrer Zustimmung hätten die Mieter die erhöhte Miete künftig als vertragsgemäß anerkannt.

Die Regeln über die Mietpreisbremse seien eben nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gültig und nicht für spätere Vereinbarungen. Vereinbarungen über die Miethöhe seien jederzeit möglich,§ 557 Abs. 1 BGB.

Der Mieter könne ja die ihm vorgeschlagene Mieterhöhung sorgfältig prüfen und könne ggf. die Zustimmung verweigern, ohne dadurch die Wohnung zu verlieren.

• Stimme er der verlangten Mieterhöhung zu, könne er sich nicht mehr darauf berufen, dass die ursprünglich im Mietvertrag vereinbarte Miete zu hoch gewesen sei.

Mieterhöhung sorgfältig prüfen - auch Anwendbarkeit der Mietpreisbremse

• Mieter sollten also unbedingt vor einer Zustimmung zu einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung oder dem Abschluss einer Vereinbarung sorgfältig die verlangte Miethöhe und die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse prüfen, sich fachkundig beraten lassen.
• Nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist die Mietpreisbremse nicht mehr anwendbar.