Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen der Wohnung

Die sogenannte Quotenabgeltungsklausel für eine anteilige Zahlung nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung ist als formularvertragliche Vereinbarung unwirksam, als Individualvereinbarung aber möglich.

Geld statt Schönheitsreparatur - Quotenabgeltungsklausel im Wohnungsmietvertrag

In vielen älteren Formular-Mietverträgen gibt es die Regelung, dass der Mieter von den am Ende des Mietvertrags anfallenden Schönheitsreparaturen einen bestimmten Anteil, eine Quote von z.B. 20, 30 oder 50 % tragen muss.

Nach dem Gesetz (§ 536 BGB) ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, aber es ist möglich, dass die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, auch als Formularklausel im Mietvertrag der Wohnung, auf die Mieter übertragen ist.

Mietvertragliche Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen der Mietwohnung oft unwirksam

Die frühere Rechtsprechung hatte Vereinbarungen, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichteten, weitgehend zugelassen. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dann seine Rechtsprechung geändert:

• Formularmäßige Vereinbarungen im Wohnungsmietvertrag zur Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Wohnung sind oft unwirksam.
• Es ist sehr zu empfehlen, dass Mieter die Renovierungsklauseln immer fachlich prüfen lassen.
  Mietvertrag der Wohnung - Mieter zur Renovierung verpflichtet?

Zahlung von Schönheitsreparaturen - Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag unwirksam

Klauseln, wonach Mieter am Ende einen bestimmten Anteil der Renovierungskosten als Qutenabgeltung zahlen sollen, sind unwirksam, wenn die Vereinbarung als Formularklausel im Mietvertrag der Wohnung steht.
Der Bundesgerichtshof  hat dies unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung am 18.3.2015 zu den Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 bestätigt

• Der BGH kommt zum Ergebnis: Es ist eine unangemessene Benachteiligung für Mieter, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil für einen Renovierungsaufwand nicht verlässlich ermittelt werden kann,
• für Mieter nicht klar ist, welche finanzielle Belastungen aus einer solchen Vereinbarung gegebenenfalls auf sie zukommen.

Unwirksame Quotenabgeltungsklausel - Übertragung Schönheitsreparaturen bleibt wirksam

Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer bestehenden wirksamen formularvertraglichen Vereinbarung für die Pflicht zur Ausführung von erforderlichen Schönheitsreparaturen in der Wohnung durch Mieter. 
Schönheitsreparaturen Mietwohnung - gibt es Renovierungsfristen?

Schönheitsreparaturen bei Ãœbergabe einer unrenovierten Wohnung zu Mietvertragsbeginn 

Die formularmäßige Ãœbertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ist unwirksam und führt nicht zu einer Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen - auch wenn die Klausel zur Vereinbarung, Ãœbertragung der Schönheitsreparaturen auf Mieter an sich wirksam wäre.

• Mieter müssen beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietvertragsbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig war.
  Einzug in eine unrenovierte Mietwohnung  - keine Schönheitsreparaturen. 

Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag der Wohnung als Individualvereinbarung 

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2024 zu Az. VIII ZR 79/22 entschieden, dass eine individualvertragliche Regelung im Wohnungsmietvertrag, Vereinbarung für die Zahlung einer Quotenabgeltung für Schönheitsreparaturen, wirksam ist.

• An die Wirksamkeit einer individualvertraglichen Regelung bestehen hohe Anforderungen:
  Wohnungsmietvertrag - besteht eine Individualvereinbarung? 
• Die bestehenden Anforderungen werden nur selten erfüllt - auch eine handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags muss nicht ausreichend für eine wirksame Individualvereinbarung sein:
  Ergänzung des Mietvertrags als Individualvereinbarung.
• Meinen Vermieter, dass die getroffene Regelung zur Quotenabgeltung eine Individualvereinbarung sei, so müssen sie konkret darlegen, beweisen, dass die Individualvereinbarung besteht.