Staffelmiete vereinbart - Modernisierungsmieterhöhung möglich?

Eine Staffelmietvereinbarung schließt Mieterhöhungen wegen Modernisierung, einen Modernisierungszuschlag aus.

Staffelmiete ist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart

Schon im Mietvertrag, oder auch in einer späteren Vertragsänderung, können Vermieter und Mieter für bestimmte Zeit eine Staffelmiete vereinbaren.

• Das heißt, in dem vereinbarten Zeitraum steigt die Miete automatisch um einen vorher festgelegten Betrag.
  

Ende der Staffelmiete - Mieterhöhung wegen früherer Modernisierung

Ein Vermieter hatte während der Dauer der Staffelmietvereinbarung eine Modernisierung durchgeführt. Nach dem Ende der Laufzeit der Staffel verlangte er nun eine Modernisierungsmieterhöhung durch Umlage von Modernisierungskosten.
Er meinte, er könne diese Erhöhung jetzt nachholen. Da der Mieter die Zahlung verweigerte, wurde vom Vermieter Klage erhoben.

Nachholung der Modernisierungsmieterhöhung nach Ende der Staffelmiete

Das Landgericht Berlin entschied am 28.2.2018 (Az. 65 S 225/17), dass eine Nachholung der Mieterhöhung nicht möglich ist: 

• Wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde, so müsse der Mieter die in der Staffel jeweils vereinbarte Mieterhöhung zahlen.
• Umgekehrt seien alle Erhöhungstatbestände, die das Gesetz allgemein gibt, während der Dauer einer Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen.

Das bedeute auch, dass für eine während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung durchgeführte Modernisierung keine Erhöhung verlangt werden könne. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung könne auch nach Auslauf der Staffelmiete nicht nachgeholt werden. Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen.

Staffelmiete und Modernisierungszuschlag

Staffelmiete, ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsmieterhöhung

Eine Staffelmietvereinbarung kann die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen (auch eine etwa bei Vertragsabschluss vorhandene Mietpreisbremse lässt eine Ãœberschreitung um 10 % zu). 

• Aber nach Ende der Staffel-Laufzeit gelten die allgemeinen Regeln, der Vermieter kann also die Miete nur dann weiter erhöhen, wenn die ortsübliche Miete höher ist, und er muss die Kappungsgrenze einhalten. 
• Der Ausschluss, dass eine Modernisierungsmieterhöhung nach Auslauf der Staffelmiet-Vereinbarung nachgeholt werden kann, ist daher sehr wichtig.