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Staffelmietvertrag - Mietpreisbremse gilt für Mieterhöhungen

Gilt für das Gebiet, in dem die Wohnung gemietet wurde, die Mietpreisbremse, dann muss diese auch bei Vereinbarung eines Staffelmietvertrags vom Vermieter für Mieterhöhungen beachtet werden.

Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Die sogenannte Mietpreisbremse soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dafür sorgen, dass bei Abschluss von neuen Mietverträgen die Miete begrenzt wird. 

Für welche Gebiete diese Begrenzung gilt, und ab wann, wird durch Verordnung der jeweiligen Landesregierung festgelegt. Übersicht über die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Die Mietpreisbremse gilt erst ab dem Zeitpunkt, in dem sie für das Gebiet in Kraft gesetzt wurde, also nur für neue Mietverträge, die nach diesem Zeitpunkt abgeschlossen wurden.

Mietpreisbremse - Prüfung der Staffelmiete, Ausgangsmiete bei neuem Mietvertrag

Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf der Vermieter als zulässige Miete  die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern (§ 556 d Abs. 1 BGB): 
Mietpreisbremse - Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung möglich.

Ist vor Abschluss des neuen Mietvertrags für das Gebiet, in dem die Wohnung angemietet wurde, die Landesverordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten, dann sollten Mieter prüfen:

Mietpreisbremse und Staffelmietvertrag - die gesetzlichen Ausnahmen prüfen

Hat schon der Vormieter eine Miete bezahlt, die über der Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent“ lag (§ 556 e Abs. 1 BGB), dann kann auch im neuen Mietvertrag diese Miete vereinbart werden.
Das gilt aber nicht, wenn mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Ende des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung vereinbart wurde - diese muss dann außer Betracht gelassen werden, § 556 e Abs. 1 Satz 2 BGB.
Mieter haben einen Anspruch gegen den Vermieter auf Auskunft zur früheren Miete des Vormieters.

    Die Mietpreisbremse gilt auch dann überhaupt nicht, wenn die Wohnung erstmals nach einer umfassenden Modernisierung (wieder) vermietet wird, § 556 f BGB.

    Und wenn einzelne Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, für die den früheren Mietern noch keine Mieterhöhung abverlangt worden ist, dann kann die Grenze „Vergleichsmiete plus 10 Prozent“ um den dafür berechtigten Modernisierungszuschlag überschritten werden, § 556e Abs. 2 BGB.

    Die Mieter haben auch Anspruch auf (ergänzende) Auskünfte des Vermieters.

    • Für alle Mietverträge, die ab 1.1.2019 geschlossen werden, muss der Vermieter vor Vertragsabschluss angeben, ob er sich auf eine gesetzliche Ausnahme berufen will, wenn er die geltende Mietpreisbremse überschreitet:
      ​​​​​​​Mietpreisbremse für Vermietung ab 1.1.2019

    Ob eine der gesetzlichen Ausnahme vorliegt, die zu einer Nichtanwendung bzw. zu einer Mietgrenzenüberschreitung führt, sollten Mieter eingehend prüfen, und möglichst sich fachlichen Rat holen, bevor eine Rüge an den Vermieter erfolgt:
    Mietpreisbremse, Miethöhe für Wohnungen, Ausnahmen im Gesetz 

    Mietpreisbremse und Staffelmiete - unzulässige Anfangsmiete rügen

    • Trifft keine der Ausnahmen zu, dann sollten Mieter gegenüber dem Vermieter schriftlich und nachweisbar rügen, dass die Anfangsmiete die zugelassene Miethöhe gemäß der Mietpreisbremse überschreitet.
      Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters 

    Staffelmietvereinbarungen - festgelegte Mietsteigerungen, die Kappungsgrenze gilt nicht

    Es ist zulässig, im Mietvertrag eine Staffelmiete zu vereinbaren, was bedeutet, dass die Miete jeweils zu einem festgelegten Zeitpunkt um einen festgelegten Betrag steigt, bzw. die ab dann zu zahlende Miete festgelegt ist.

    • Die jeweilige Erhöhung wird automatisch, ohne Mitteilung des Vermieters wirksam.
      Mieterhöhung ohne besondere Mitteilung 
    • Die sonst geltende Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete ist auf Staffelmietvereinbarungen nicht anzuwenden, es sind also sogar Steigerungen vereinbar um mehr als 15 % oder 20% innerhalb von drei Jahren.
    • Es gibt keine zeitliche Begrenzung für die Vereinbarung einer Staffelmiete, eine Staffelmietvereinbarung könnte also auch über 10 Jahre oder länger geschlossen werden.

    Mietpreisbremse - im Mietvertrag der Wohnung ist eine Staffelmiete vereinbart

    Für eine vereinbarte Staffelmiete gibt es nur wenige Begrenzungen:

    Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
    Es ist also z.B. durchaus möglich, dass die einzelnen Staffelmieterhöhungen alle 15 Monate, alle zwei Jahre erfolgen, aber niemals kürzer als 12 Monate.

    Beispiel

    Im Mietvertrag ist z.B. vereinbart:

    Die Anfangsmiete zum 01.04.2022 beträgt 500 Euro.

    • Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung beträgt 460 Euro. 

    460 Euro plus 10 Prozent ergibt 506 Euro,

    die Anfangsmiete wäre dann zulässig vereinbart, da keine Überschreitung der 10 Prozent - Grenze vorliegt.

    Im Mietvertrag finden sich folgende weiteren Staffelmieterhöhungen:

    Die Nettokaltmiete beträgt

    ab 1.4.2023 550,00 €,

    ab 1.4.2024 600,00 €,

    ab 1.4.2025 650,00 €,

    ab 1.4.2026 700,00 €,

    ab 1.4.2027 750,00 €.

    Zum Zeitpunkt der ersten Mieterhöhung sollte die Zulässigkeit der Mieterhöhung geprüft werden, es könnte eine Überschreitung der Mietpreisbremse vorliegen.

    Mieterhöhung bei einer Staffelmiete - unzulässige Miethöhe wegen Mietpreisbremse

    Oft überschreitet schon die Anfangsmiete die zulässige Mietgrenze (siehe oben).

    Aber auch wenn dies nicht der Fall ist, kann die erste oder zweite Staffelerhöhung die Grenzen der Mietpreisbremse verletzen, § 577a BGB.

    • Staffelmieterhöhungen werden geprüft, als wäre die neu eintretende Staffel ein neuer Mietvertrag.

    Mietpreisbremse und Staffelmiete - Berechnung der zulässigen Miethöhe wegen Erhöhung

    Zunächst ist auch bei einer Erhöhung der Staffelmiete zum Zeitpunkt der eintretenden Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung festzustellen.  

    Beispiel

    Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung zum Zeitpunkt der ersten Staffelmieterhöhung, am 1.4.2023, beträgt 490,00 €.

    490 Euro plus zulässiger Überschreitung der ortsüblichen Miete in Höhe von
    10 Prozent, ergeben 49,00 Euro. 490 € plus 49 € ergeben 539,00 €.

    Die vereinbarte Staffelmiete gemäß Mietvertrag soll zum 1.4.2023 auf
    ​​​​​​​550,00 € erhöht werden.

    • Die Staffelmieterhöhung wäre in dieser Höhe nicht zulässig, die geforderte Staffelmiete wäre um monatlich 11 Euro zu hoch. 
      Dagegen können Mieter vorgehen durch eine schriftliche Rüge.
    • Die Folge ist, dass sich die Miete aufgrund der Staffelmietvereinbarung zwar zum 1.4.2023 automatisch erhöht, aber in unserem Beispiel durch die Mietpreisbremse begrenzt ist auf 539 Euro.

    Die Erhöhung der Staffelmiete ist ein Verstoß gegen die geltende Mietpreisbremse

    Spätestens im Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung sollte dann schriftlich und nachweisbar die zu hohe Miete gerügt werden. 
    Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters 

    Staffelmieterhöhung unter Vorbehalt zahlen?

    Wenn unklar ist, ob die Mietpreisbremse wirklich eingreift, oder welche Miete zulässig wäre, kommt auch in Betracht, trotz einer Rüge die Mieterhöhung zunächst einmal zu zahlen, aber unter ausdrücklich erklärtem Vorbehalt.

    Mietzahlung unter Vorbehalt

    Lassen Sie sich frühzeitig fachkundig beraten!


    Redaktion


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