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Wohnfläche geringer als angegeben - Auswirkung auf Kappungsgrenze?

Zur Frage, ob es sich auf die Kappungsgrenze auswirkt, wenn die Wohnfläche einer Wohnung viel geringer ist als im Mietvertrag angegeben.

Die Wohnfläche der Wohnung ist meist im Mietvertrag angegeben. Nicht immer ist die dortige Angabe richtig.

Miete der Mietwohnung wegen geringerer Wohnfläche senken

Die vereinbarte Miete hat etwas mit der vereinbarten Wohnfläche zu tun.

Daher kann ein erheblicher Mangel vorliegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche deutlich geringer ist als vereinbart.

  • Allerdings meint der Bundesgerichtshof, dass nur eine Abweichung von mehr als 10 % erheblich sei.

Wird ein erheblicher Mangel angenommen, dann folgt daraus eine dauerhafte gesetzliche Mietminderung, denn der Mangel - zu geringe Größe - lässt sich nicht beheben. 

Hinweis


Sie sollten als Mieterin oder Mieter zunächst feststellen, wie groß die Wohnfläche tatsächlich ist, und auch dokumentieren, wie Sie das festgestellt, gerechnet haben. Möglicherweise brauchen Sie dafür fachkundige Hilfe, denn es ist auch zu beurteilen, ob die im Mietvertrag stehende Wohnfläche Grundlage für die Mietberechnung ist

Geringere Wohnfläche ist bei Mieterhöhung für eine Mietwohnung zu berücksichtigen

Für Mieterhöhungen ist auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs immer die tatsächliche Größe der Wohnung maßgeblich.

Wirkt sich eine zu große angegebene Fläche auf die Kappungsgrenze bei Mieterhöhung aus?

Bei der Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt einerseits die Begrenzung, dass die Miete pro Quadratmeter nicht höher sein darf als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Es gilt aber auch eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % - in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt maximal um 15 % steigen.

Ein Mieter hatte sich gegen eine Mieterhöhung gewehrt und dargelegt, dass seine Wohnung um 11,8 % kleiner ist als im Vertrag angegeben. Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hatte er daher das Recht zu entsprechender Mietminderung. Dementsprechend müsse sich auch die Kappungsgrenze nach der Miete berechnen, die bei korrektem Flächenansatz vor drei Jahren richtig gewesen wäre.

Urteil: Kappungsgrenze muss von der reduzierten Miete ausgehen

Das Landgericht Berlin entschied durch Urteil vom 17.1.2018 (Az. 18 S 308/13) zugunsten des Mieters: 

Es handle sich um einen nicht behebbaren Mangel, es hätte daher schon drei Jahre zuvor nur die Miete entsprechend dauerhaft geminderte Miete verlangt werden können, also müsse auch die Kappungsgrenze von dieser geringeren Miete aus berechnet werden.

Hinweis

Im Ergebnis müsste also der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, aber es wäre dann von der erhöhten Miete eine Mietminderung für die fehlende Fläche abzuziehen.


Redaktion


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